Pengembalian Biaya Tanpa-Penutupan: Apakah Ini Tepat untuk Anda?

Mortgage tanpa biaya penutupan mungkin terdengar terlalu bagus untuk menjadi kenyataan. Tetapi jika tingkat pembiayaan kembali secara menguntungkan rendah - namun mengikis bersama biaya dimuka adalah mengecilkan Anda dari pembiayaan kembali hipotek Anda - pembiayaan tanpa penutupan biaya mungkin layak dipertimbangkan. Terutama jika Anda berencana untuk tinggal di rumah Anda hanya beberapa tahun lagi.

Bagaimana cara kerja pembiayaan ulang tanpa biaya penutupan

Biaya penutupan dapat mencapai 3% hingga 6% dari saldo pokok Anda, menurut Federal Reserve Board. Ini adalah biaya untuk penilaian, pencarian judul, biaya rekaman, dan semua sisanya. Namun pemberi pinjaman sering kali memaketkan hipotek “tanpa biaya penutupan” bagi para peminjam yang memenuhi syarat. Ini bisa dicapai dengan beberapa cara.

Mengisi tingkat bunga yang lebih tinggi. Pemberi pinjaman dapat menutupi biaya pembiayaan kembali tanpa biaya penutupan dengan menaikkan suku bunga pinjaman. Dengan cara itu pemberi pinjaman akan membuat semuanya kembali, dan mungkin lebih banyak dari waktu ke waktu, sambil menarik lebih banyak bisnis pinjaman ke departemen hipoteknya.

Membungkus biaya ke dalam pembiayaan. Atau, pemberi pinjaman dapat menggulirkan biaya pembebasan "tanpa biaya" ke dalam jumlah saldo pokok yang akan Anda bayarkan. Ini adalah metode yang berbeda dengan hasil yang sama: pembayaran yang lebih tinggi, karena biaya ditambah bunga dibayarkan selama masa pinjaman.

Pro dan kontra dari pembiayaan tanpa penutupan biaya

Kelebihan:

• Tidak ada biaya dimuka dibayarkan pada penutupan
• Tidak membayar biaya muka yang besar berarti titik impas lebih pendek
• Membayar biaya nol membuatnya lebih mudah untuk membandingkan suku bunga di antara pemberi pinjaman

Cons:

• Anda akan berhutang lebih banyak pembayaran bulanan
• Anda kemungkinan akan membayar bunga lebih besar selama masa pinjaman

Kapan memilih pembiayaan ulang tanpa biaya penutupan

Berharap untuk pindah ke rumah lain segera? Refinance hipotek tanpa penutupan biaya mungkin untuk Anda. Jika Anda berencana untuk tinggal di rumah hanya selama beberapa tahun, Anda mungkin tidak dapat menutup dalam pembiayaan ulang tabungan biaya di muka yang Anda bayarkan.

Dan itu satu-satunya pilihan - selain menunggu untuk membeli - bagi mereka yang tidak punya tabungan untuk menutup biaya penutupan di muka.

Namun, tidak setiap pemberi pinjaman menawarkan opsi tanpa penutupan. Menurut penelitian Investmentmatome, hanya beberapa pemberi pinjaman yang secara terbuka mengiklankan program pembiayaan ulang tanpa biaya. Bahkan, Bank AS adalah satu-satunya pemberi pinjaman nasional yang kami temukan mempromosikan program pembiayaan kembali nol-penutupan-biaya spesifik.

Dibayar untuk berbelanja dengan beberapa pemberi pinjaman yang berbeda karena bank lokal dan serikat kredit bisa lebih cenderung mengiklankan opsi ini.

»LEBIH BANYAK: Berapa nilai rumah saya?

Kelemahan dari pembiayaan tanpa penutupan biaya

Jika Anda meletakkan akar untuk jangka waktu yang lebih lama, Anda mungkin harus mempertimbangkan membayar biaya penutupan di muka. Itu hanya soal melakukan sedikit matematika.

Meskipun biaya dimuka Anda dikurangi dengan pembiayaan ulang tanpa penutupan, hasilnya adalah pembayaran yang lebih tinggi dan mungkin bunga yang jauh lebih besar yang akan dibayarkan selama masa pinjaman. Pemberi pinjaman juga dapat menambahkan ketentuan penalti prabayar untuk pinjaman agar Anda tidak dapat membiayai kembali sebelum mereka memperoleh kembali biaya mereka.

Menjalankan angka

Untuk membuat keputusan yang bijaksana, tanyakan kepada kreditur yang Anda pertimbangkan untuk memberikan analisis tentang biaya penutupan, serta perbedaan suku bunga dan pembayaran untuk pembiayaan tanpa penutupan biaya dibandingkan dengan pinjaman dengan biaya di muka. Dengan aplikasi, setiap pemberi pinjaman akan memberikan Perkiraan Pinjaman resmi yang merinci biaya dan persyaratan yang mereka tawarkan.

Sekarang Anda dapat menghitung titik "titik impas" untuk berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk memulihkan biaya penutupan pinjaman dan membandingkannya dengan hipotek tanpa penutupan biaya. Katakanlah biaya penutupan Anda untuk pinjaman akan berjumlah $ 3.500. Berikut ini cara menghitung periode impas Anda:

Bagaimana cara menghitung titik impas Anda

Hitung penghematan bulanan dari pembayaran rumah Anda saat ini versus pembayaran bulanan Anda yang baru dan lebih rendah. Kami akan menggunakan penghematan $ 150 sebagai contoh. (Contoh: $ 1.200 - $ 1.050 = penghematan bulanan $ 150)

Kurangkan tarif pajak efektif Anda dari 1. Kami akan menggunakan braket pajak 25%. (Contoh: 1 - 0,25 = 0,75)

Kalikan penghematan bulanan Anda dengan tarif setelah pajak Anda. Ini akan menjadi tabungan setelah pajak Anda. ($ 150 x 0,75 = $ 113)

Bagilah perkiraan biaya penutupan oleh tabungan setelah pajak Anda untuk mendapatkan jumlah bulan untuk mencapai titik impas. ($ 3,500 / $ 113 = 31 bulan)

Dalam contoh ini, diperlukan waktu 31 bulan untuk menutup biaya penutupan untuk pembiayaan kembali standar. Jika Anda berencana untuk tinggal di rumah Anda selama setidaknya tiga tahun, Anda akan dapat memulihkan biaya dimuka dari pembiayaan kembali Anda.

Sekarang Anda dapat membandingkannya dengan peningkatan suku bunga dan pembayaran pembiayaan ulang tanpa penutupan, sambil mempertimbangkan berapa lama Anda akan tetap berada di rumah.

Ingin kami melakukan matematika untuk Anda? Menggunakan kalkulator pembiayaan kembali Investmentmatome, masukkan persyaratan pembiayaan kembali tanpa biaya penutupan, dan kemudian ketentuan pembiayaan ulang standar dengan biaya di muka. Kalkulator akan menunjukkan titik impas Anda, serta pembayaran dan tabungan bulanan.

Lebih Dari Investmentmatome

• Temukan tingkat pembiayaan kembali terbaik
• Bagaimana cara membiayai kembali hipotek Anda
• Bandingkan pemberi pinjaman pembiayaan kembali hipotek

Diperbarui 3 Agustus 2017.