Trust Investasi Real Estat Dijelaskan: REITs Lolos Terburuk dari Sandy, Jadi Apakah Sekarang Saat Tepat untuk Membeli?

Apakah sekarang saat yang tepat untuk membeli REIT? REIT, atau kepercayaan investasi real estat, adalah perusahaan yang berinvestasi dalam real estat secara langsung baik melalui hipotek atau kepemilikan properti aktual.

Apa itu REIT?

Pada dasarnya, REIT hanyalah perusahaan holding real estat yang memenuhi syarat untuk perlakuan pajak khusus di bawah hukum. Secara khusus, IRS membebaskan REIT dari membayar pajak penghasilan di tingkat perusahaan, selama mereka memiliki setidaknya 75 persen dari portofolio investasi mereka dalam kualifikasi investasi real estat (ada juga REIT hipotek yang memegang hipotek, bukan real estate). Secara hukum, REITs juga harus mengucurkan 90 persen dari pendapatan mereka atau lebih kepada pemegang saham. Pada gilirannya, pemegang saham harus mengklaim semua pendapatan REIT pada pengembalian pajak individu mereka, dan umumnya harus membayar tarif pajak penghasilan biasa atas pendapatan.

Apa yang Dilakukan Badai Sandy untuk REIT?

Sejauh ini, REIT timur laut berhasil lolos tanpa terlalu banyak kerusakan dari Badai Sandy. Ketika badai mendekati Pantai Jersey, investor REIT menjadi sangat gugup. Pada satu titik, para analis khawatir bahwa sebanyak 9.000 properti yang dimiliki REIT berada di jalur Tropical Storm Sandy.

Alexanders, Inc. (NYSE - ALX), terancam bahaya. Seperti REITs pergi, kepercayaan 2,2 miliar ini adalah kecil. Tapi semua enam dari properti itu duduk tepat di jalan Badai Sandy - tepat menampar dab di tengah area metro NYC. Namun, kepercayaan itu lolos dari kerusakan besar. Sifat-sifatnya diatur kembali di Manhattan. Sementara Manhattan yang lebih rendah terserang oleh lonjakan badai 15 kaki yang membanjiri situs World Trade Center di antara situs-situs lain, properti ALX hanya mengalami sedikit kerusakan. Sementara itu, Staten Island dan Brooklyn duduk di antara Manhattan dan samudra terbuka, menanggung beban hukuman.

Pasar hampir tidak berkedip.

Harga saham meningkat tajam di tengah berita bahwa Alexander telah merundingkan penjualan menguntungkan King's Plaza, sebuah mal di Brooklyn … dan jelas bahwa pendekatan dan pengesahan badai itu bukan peristiwa, sejauh yang diperhatikan oleh pemegang saham Alexander.

First REIT of New Jersey, (NYSE - FREVS) di sisi lain, memang menawarkan peluang perdagangan sederhana. Kepercayaan investasi real estat perumahan ini memiliki hampir semua propertinya di New Jersey.

Ada penurunan yang sangat sederhana pada volume yang lebih besar dari biasanya menjelang badai. Dan ketika badai berlalu dan kerusakan itu ternyata dapat diabaikan, stok diperbesar kembali bahkan lebih tinggi dari sebelumnya. Namun, kemiringan pra-badai tidak cukup untuk mengambil banyak risiko. Itu tidak jauh lebih besar daripada variasi harian normal dalam harga saham.

Jika REITs harus melihat panik besar menjual segera sebelum badai menghantam, seharusnya ini dua. Tetapi mereka tidak. Mengapa?

Nah, seperti yang kita lihat di artikel ini, asuransi banjir hanya mencakup sekitar 15 persen pemilik rumah. Namun, REIT membeli asuransi banjir lebih sering daripada pemilik tanah perorangan, sehingga mengambil sengatan dari berbagai hal. New York juga merupakan pasar real estat vertikal. Banjir yang benar-benar menghancurkan struktur satu lantai adalah kejadian yang relatif kecil untuk bangunan tinggi. Dan REIT tidak sepenuhnya terekspos sepenuhnya ke garis pantai.

Namun, jika ada pelajaran yang dapat dipelajari di sini, ini adalah: REITs masuk akal atau tidak masuk akal berdasarkan fundamental jangka panjang. Pikirkan pendapatan, harga terhadap pendapatan, harga buku, dan sensitivitas pendapatan terhadap perubahan pasar siklus. Misalnya, beberapa mal ritel - makanan pokok REIT - bawa ke dagu di ekonomi lambat ketika mereka tidak dapat mengisi slot toko mereka dengan membayar penyewa. Jika hanya ada satu “jangkar” yang ditarik keluar - Macy’s, JCPenneys, Sears, Bloomingdales, dll., Yang dapat merobek nyali keluar dari REIT pusat perbelanjaan.

Peran Apa yang Harus REITs Mainkan dalam Portofolio?

Secara historis, investor telah mengadakan REIT sebagai kelas aset tambahan. Mereka cenderung tampil kuat ketika saham lemah. Tidak seperti obligasi, REITs juga memiliki beberapa perlindungan inflasi built-in: Mereka memperoleh aset keras, bukan utang, untuk satu hal. Dan REITs juga mendapat manfaat dari kebebasan - umumnya - untuk menyesuaikan harga sewa mereka ke atas sebagai respons terhadap inflasi.

REIT telah lama menjadi tambahan favorit untuk portofolio saham dan obligasi-berat bagi para praktisi alokasi aset. Alasannya: REIT biasanya berzig-zag sementara yang lainnya bergemuruh. Dalam istilah matematika, REIT memiliki koefisien korelasi yang cukup rendah dibandingkan dengan saham, obligasi dan kelas aset lainnya. Ini berarti bahwa REIT memberikan manfaat diversifikasi yang bermanfaat.

Dalam beberapa tahun terakhir, manfaat diversifikasi mulai menurun. REITs dan saham cenderung bergerak lebih tandem - sebagian karena resesi 2008-2009 membawa peningkatan besar dalam tingkat kekosongan untuk semua jenis properti komersial, dari pusat perbelanjaan ke gedung perkantoran - baik staples REIT.

Swasta Diadakan REITs: Memainkan Peran dalam Bayangan

Masukkan REIT yang tidak diperdagangkan secara publik. Tidak setiap REIT diperdagangkan secara publik, tetapi banyak REIT yang dipegang secara pribadi perlu meningkatkan modal dari waktu ke waktu, atau Anda mungkin memiliki seorang eksekutif yang ingin pensiun dan menyingkirkan saham atau investor terkemuka yang perlu melikuidasi.Ketika ini terjadi, mereka perlu mencari orang lain untuk membeli minat mereka.

Jika Anda terlibat dalam ini, masuk dengan mata terbuka lebar. Ini benar-benar untuk investor yang canggih dan berpengalaman. Anda bisa mendapatkan hasil yang bagus pada sebagian dari mereka, terutama karena penjual biasanya harus menjual saham dengan diskon besar. Ini meningkatkan laba atas investasi efektif Anda - ketika itu berjalan sesuai rencana. Tapi ingat - Anda mungkin harus menjual saham Anda dengan harga diskon, juga, karena pemodal fenomena menyebutnya "premi likuiditas." Orang akan membayar harga lebih tinggi untuk posisi yang dapat mereka jual dengan mudah daripada untuk posisi yang akan mereka miliki. masalah bongkar muat.

Anda dapat membeli saham REIT yang dimiliki secara pribadi langsung dari pemiliknya, tetapi lebih umum bagi mereka untuk pergi melalui pialang yang mengkhususkan diri dalam pasar ini. Broker itu akan menambahkan komisi ke premi likuiditas yang sudah substansial - 12 persen adalah beban front-end yang sangat khas di ruang ini, menurut Blue Vault Partners, sebuah perusahaan konsultan dan penelitian yang mengkhususkan diri dalam sektor REIT yang tidak diperdagangkan secara publik. Ini bukan kendaraan perdagangan: sebaiknya dipegang untuk jangka panjang, dan dapatkan penghasilan. Menurut Blue Vault Partner dan penelitian University of Texas, sekitar 75 persen dari kinerja REIT yang dipegang secara pribadi adalah karena pendapatan.

REITs: Generator Penghasilan Volatil

Setelah mengambil shellacking, seperti semua aset real estat, pada akhir tahun 2000 resesi, REIT telah pulih dengan kuat selama empat tahun terakhir. Dan tentu saja, mereka telah menarik banyak modal, yang cenderung mendorong harga. REITs secara keseluruhan telah diperbesar hampir 18,5 persen per tahun selama tiga tahun terakhir, pada arus masuk yang deras. The Vanguard REIT Index Fund sekarang menyemburkan hasil 3,4 persen. Ada beberapa REITS individu, seperti First REIT of New Jersey, di atas, yang akan membuat Anda antara 6 dan 7 persen. Tetapi investor tidak hidup dengan pendapatan saja.

REIT adalah pembangkit pendapatan yang baik - dan secara historis menghasilkan pendapatan dua kali lipat dari S & P 500 pada waktu tertentu. Tetapi mereka tidak dapat diandalkan generator pendapatan. Tidak ada jaminan bahwa Anda akan menerima pembayaran dividen. Anda membutuhkan penghasilan yang dapat diandalkan? Dapatkan ikatan berkualitas tinggi atau anuitas. Yang mengatakan, REIT komersial cenderung mengunci sewa panjang, katakanlah, di pusat perbelanjaan, yang membantu memuluskan naik turunnya.