Tanya Ahli: Apakah Hipotek Terbalik, Dan Apakah Satu Benar Untuk Saya? |

Jika Anda ingin kami menjawab salah satu pertanyaan investasi Anda di kolom Tanya Tanya Jawab Pakar kami, kirim email kepada kami di [email protected]. (Catatan: Kami tidak akan menanggapi permintaan untuk pengambilan saham.)

Pertanyaan: Saya pernah mendengar tentang hipotek terbalik, tetapi saya tidak tahu banyak tentang mereka. Bagaimana saya tahu jika ada yang tepat untuk saya, dan bagaimana cara kerjanya?

Valerie, Seattle, Wash.

Jawaban Investasi: Perumahan telah menjadi salah satu kelas aset yang paling kontroversial dalam 10 tahun terakhir. tahun. Ini menghasilkan keuntungan besar bagi banyak investor dan pemilik rumah dan menghancurkan kerugian bagi orang lain. Sebagai kelas aset yang paling banyak dimiliki di negara ini - pada kuartal pertama tahun ini, 65% orang Amerika memiliki rumah - kepemilikan rumah menimbulkan emosi yang serius di Jalan.

Di bawah kanvas yang bermuatan emosi itu, produk keuangan yang kontroversial membantu jutaan pemilik rumah mendanai pensiun mereka.

Disebut hipotek terbalik, itu adalah jenis pinjaman rumah khusus yang memungkinkan pemilik rumah mengubah ekuitas menjadi uang tunai.

Dalam hipotek tradisional, pemilik rumah melakukan pembayaran bulanan kepada pemberi pinjaman, dengan bagian dari pembayaran tersebut mengurangi pokok dan menambah ekuitas. Tetapi dalam hipotek terbalik, pemilik rumah mengekstrak ekuitas dari rumah mereka dengan menerima pembayaran sekaligus atau bulanan.

Kongres menciptakan program hipotek terbalik pada tahun 1987 melalui Administrasi Perumahan Federal (FHA). Meskipun lembaga keuangan independen benar-benar menawarkan pinjaman, FHA menetapkan aturan dan memberikan asuransi untuk hipotek ini.

Dengan hipotek terbalik, pemilik rumah tidak lagi memiliki kewajiban untuk melakukan pembayaran hipotek, tetapi ia memiliki pilihan untuk melakukan jadi tanpa hukuman prabayar. Bunga yang timbul ditambahkan ke saldo hipotek. Pemilik rumah juga mempertahankan hak kepemilikan rumah dan hak untuk menjual, hanya dibatasi oleh keseimbangan hipotek.

Kelayakan untuk hipotek terbalik dibatasi untuk pemilik rumah setidaknya 62 tahun dan rumah yang memenuhi syarat sebagai tempat tinggal utama. Hipotek di rumah juga harus cukup kecil yang akan dilunasi dengan hasil dari hipotek terbalik.

Karena hipotek terbalik menghilangkan pembayaran hipotek bulanan untuk pemilik rumah, tidak ada pendapatan minimum atau persyaratan kredit.

Manfaat besar lain dari hipotek terbalik adalah bahwa hasil dari pinjaman tersebut bebas pajak dan dapat digunakan atas kebijaksanaan peminjam. Hipotek terbalik dibatasi pada rumah senilai $ 625.000 atau kurang, tetapi braket jumbo memang ada untuk rumah yang melebihi ambang itu.

Bagi banyak pensiunan yang melihat portofolio mereka turun tajam selama krisis keuangan tahun 2008 dan 2009, rumah mereka adalah yang paling mereka aset berharga. Itu menjadikan hipotek terbalik sebagai opsi yang sangat menggoda untuk menghasilkan pendapatan dan mengurangi atau menghilangkan pembayaran hipotek yang mahal. Tapi sama seperti investasi dan keputusan keuangan, ada risiko.

Biaya dan Pengeluaran Tinggi

Biaya penutupan yang terkait dengan hipotek terbalik dua hingga lima kali lebih tinggi daripada hipotek standar.

Untuk jenis yang paling populer dari hipotek terbalik di AS, FHA-diasuransikan Rumah Ekuitas Konversi Mortgage (HECM), ada sejumlah biaya pemilik rumah dikenakan.

• Mortgage Insurance Premium (MIP) = 2% dari nilai yang dinilai atau 1,25% dari saldo hipotek
• Biaya originasi berdasarkan nilai penilaian rumah:

1.) Nilai yang dinilai di bawah $ 125.000 = $ 2,500

2.) Nilai yang dinilai lebih dari $ 125.000 = 2% dari $ 200.000 pertama ditambah 1% dari nilai lebih dari $ 200.000, dengan $ 6.000.

• Asuransi judul: regional
• Judul, pengacara, dan biaya perekaman daerah: regional
• Real estat appraisal = $ 300- $ 500
• Survei (mungkin diperlukan) = $ 300- $ 500
• Pengisian Layanan Bulanan = $ 25 - $ 35

Meskipun sebagian dari biaya ini dapat dibiayai oleh pinjaman, banyak yang diharuskan sebelum persetujuan hip hipotek terbalik, yang menyebabkan biaya out-of-pocket mahal.

Pembayaran Bunga dan Pertumbuhan Utama

Pemegang hipotek terbalik juga dapat dikenai biaya pinjaman melalui pembayaran bunga yang ditangguhkan. Itu karena bunga berbunga pada pokok pinjaman jika peminjam tidak membayar bunga karena dibebankan. Itu bisa menggelembungkan keseimbangan akhir untuk berkali-kali lebih banyak daripada nilai pinjaman awal sementara sedikit jika ekuitas tetap di rumah untuk ahli waris. Namun, jika peminjam melakukan semua atau sebagian besar pembayaran bunga saat tinggal di rumah, saldo pinjaman akhir akan sama dengan saldo pinjaman awal.

Masih Bertanggung jawab untuk Pemeliharaan, Pajak dan Asuransi

Meskipun hipotek terbalik meringankan beban keuangan pembayaran hipotek bulanan, pemilik rumah harus menyimpan semua pajak dan asuransi saat ini. Dalam hipotek terbalik, dana untuk pajak dan asuransi tidak dibayarkan dari dana escrow. Mereka dibayar langsung oleh pemilik rumah, sehingga selang baik pajak atau asuransi dapat mengakibatkan default pada hipotek terbalik.

Potensi Hilangnya Rumah

Tetapi dibandingkan dengan risiko terbesar dari hipotek terbalik, dua yang pertama ini risiko terlihat seperti gundukan kecepatan. Tergantung pada jangka waktu pinjaman, hipotek terbalik membawa kemungkinan besar bahwa pemilik rumah pada akhirnya akan mengungsi. Setelah hipotek jatuh tempo, peminjam atau ahli waris properti memiliki opsi untuk membiayai kembali rumah dan menyimpannya, menjual rumah dan mencairkan sisa ekuitas, atau menyerahkan rumah kepada kreditur. Setelah hipotek terbalik disebut jatuh tempo dan dibayar, peminjam (atau ahli waris) dapat diberikan perpanjangan waktu oleh pemberi pinjaman hingga satu tahun untuk membuat keputusan ini.

Jika properti diserahkan kepada pemberi pinjaman, peminjam atau ahli waris tidak memiliki klaim lebih lanjut atas properti atau ekuitas dalam properti. Pemberi pinjaman memiliki jalan melawan properti, tetapi tidak melawan peminjam secara pribadi dan tidak melawan ahli waris peminjam. Dengan demikian hipotek berada dalam kategori yang dikenal sebagai "batas non-recourse."

Satu pemikiran terakhir: Hipotek terbalik dapat menjadi pilihan bagus bagi pemilik rumah yang menderita kekurangan uang tunai tetapi memiliki ekuitas di rumah mereka. Tetapi biaya tinggi dan tingkat pengembalian yang rendah dan potensi kehilangan kepemilikan rumah menjadikan hipotek terbalik sebagai sumber likuiditas yang mahal yang seharusnya menjadi pilihan terakhir bagi sebagian besar pemilik rumah.

Pemilik rumah yang tertarik dengan hipotek terbalik harus menghubungi program HECM FHA. Konsultan HECM memberikan informasi tentang persyaratan kelayakan, implikasi keuangan dan alternatif untuk memperoleh HECM dan membayar kembali pinjaman.