Cara Menghindari Mendapatkan Stuck Dengan Sewa-Properti Dud

Oleh Jim Ludwick, CFP

Pelajari lebih lanjut tentang Jim di Investmentmatome's Ask an Advisor

Jika Anda berpikir untuk membeli properti pendapatan perumahan atau mengubah tempat tinggal Anda saat ini menjadi rental, Anda mungkin ingin berpikir lagi. Kesepakatan yang terlihat bagus di permukaan mungkin berakhir dengan biaya uang Anda.

Memiliki properti pendapatan rumah tinggal memiliki banyak keuntungan. Sewa pembayaran dari penyewa Anda dapat membiayai atau bahkan menutupi pembayaran hipotek Anda, dan Anda dapat membangun ekuitas melalui apresiasi rumah sambil mendapatkan pemotongan pajak atas bunga hipotek dan depresiasi.

Tetapi ada kelemahan juga. Anda harus mengumpulkan uang sewa dan mengambil panggilan darurat sendiri, atau membayar seorang manajer properti untuk melakukannya. Anda harus berkoordinasi dengan penyewa dan pekerja untuk melakukan perbaikan, terkadang dari jarak jauh. Lowongan dan masalah nonpayment lainnya juga bisa muncul.

Kerugian ini tidak sepele. Itulah mengapa penting meluangkan waktu untuk menilai potensi properti dengan saksama. Sebagai mantan pialang real estat komersial dan pemilik properti sewaan, saya tahu banyak properti sewaan memang merupakan investasi yang bagus. Tetapi untuk menemukannya, penting untuk menyingkirkan properti yang tidak layak secepat mungkin.

Salah satu cara untuk melakukan ini adalah dengan apa yang saya sebut strategi "10/1/1". Jika sebuah properti tidak memenuhi metrik ini, aturlah untuk mendukung yang melakukannya.

Menerapkan uji 10/1/1

Ketiga angka tersebut merujuk pada jumlah pembayaran sewa dalam satu tahun yang diperlukan untuk memenuhi tiga persyaratan yang berbeda: dana pengeluaran, dana lowongan dan dana pemeliharaan.

10: Angka pertama menunjukkan jumlah pembayaran sewa bulanan yang seharusnya dapat Anda kumpulkan dalam setahun untuk membayar biaya satu tahun. Biaya-biaya ini termasuk pembayaran hipotek, pajak real estat, asuransi properti pemilik lahan dan biaya manajemen, termasuk membayar seorang manajer properti untuk menangani tugas pemilik tanah, jika Anda ingin melakukannya. Jika Anda tidak dapat menutupi pengeluaran senilai satu tahun dengan sewa senilai 10 bulan, itu pertanda bagus Anda harus berpaling dari kesepakatan.

1: 1 pertama adalah pembayaran sewa yang ditujukan untuk dana lowongan, untuk menutupi biaya ketika cek sewa berhenti dan yang lain tidak segera dimulai. Setelah sewa senilai tiga bulan ada dalam dana Anda, Anda dapat mulai mengantongi pembayaran sewa ini sebagai laba, asalkan Anda telah mengurus yang kedua 1.

1: Yang kedua adalah pembayaran sewa yang masuk ke dana terpisah untuk membayar biaya perawatan. Memiliki sewa senilai tiga bulan di bank untuk tujuan ini biasanya cukup.

Dalam praktiknya, ini berarti bahwa setelah tiga tahun menutup semua pengeluaran Anda dan secara bertahap membangun dana yang cukup untuk lowongan potensial dan biaya pemeliharaan, Anda dapat mulai mengantongi sebagian dari arus kas sewa sebagai laba. Dengan cara ini Anda akan dilindungi oleh pengeluaran yang tidak terduga.

Jika sebuah properti tidak dapat memenuhi kriteria ini, atau Anda tidak nyaman menunggu tiga tahun untuk membangun bantalan yang tepat, lebih baik untuk menyampaikannya sekarang daripada menemukan kemudian bahwa kesepakatan itu tidak begitu menjanjikan.

Gambar melalui iStock.