Meningkatnya Biaya Asuransi Banjir Mungkin Merusak Pembeli Rumah

Ketika Nicholas Pinter dan istrinya berbelanja untuk sebuah rumah, mereka menghindari zona banjir berisiko tinggi "dengan segala cara."

Seperti Pinter katakan: "Mengapa memilih potensi bencana jika Anda punya pilihan?"

Pinter akan tahu, mengingat bahwa dia adalah seorang profesor geologi yang mempelajari banjir di Southern Illinois University.

"Kami telah masuk dan berurusan dengan komunitas tempat air telah sampai ke lantai tiga," katanya.

Asuransi banjir adalah perlindungan penting di daerah berisiko tinggi, tetapi harganya sedang naik, meskipun ada aksi kongres baru-baru ini untuk meredakan kenaikan.

"Ada beberapa tempat di mana premi asuransi dapat secara signifikan melebihi biaya hipotek," kata Pinter.

Pemerintah mensubsidi tarif untuk sekitar 20% kebijakan asuransi banjir. Tapi mulai menghilangkan subsidi ini 1 April, sementara juga mengenakan biaya tambahan baru pada semua pemegang polis sebagai bagian dari upaya untuk mengurangi utang besar program.

Sementara itu, setelah badai Badai, yang melanda pada 2012, beberapa anggota parlemen mendukung pembongkaran sistem asuransi banjir federal, Newsday melaporkan baru-baru ini.

Meskipun masa depan program asuransi banjir tidak pasti, ada beberapa hal yang harus Anda ketahui sebelum Anda mempertimbangkan untuk membeli rumah di daerah yang berisiko tinggi terhadap banjir.

Dasar

Asuransi pemilik rumah standar tidak mencakup banjir. Di situlah Program Asuransi Banjir Nasional masuk. Orang dapat membeli asuransi dari salah satu dari lebih 80 perusahaan swasta yang menjual kebijakan atas nama pemerintah federal.

Konsumen juga dapat membeli dari NFIP Direct, program yang didirikan pemerintah untuk bekerja dengan agen luar, meskipun ini tidak dipublikasikan dengan baik.

"Saya telah diberitahu langsung oleh orang-orang dalam program asuransi banjir bahwa mereka tidak melakukan itu karena itu membuat perusahaan asuransi tidak bahagia," kata Bob Hunter, direktur asuransi untuk Federasi Konsumen Amerika dan mantan direktur Nasional Program Asuransi Banjir.

Tarif asuransi banjir ditetapkan oleh Badan Manajemen Darurat Federal berdasarkan zona banjir federal. Rumah di daerah berisiko tinggi mendapatkan subsidi tarif jika dibangun sebelum ada peta banjir yang terperinci di daerah mereka. Beberapa rumah lain dapat "di-grandfather" ke zona lama mereka ketika peta berubah.

Pemerintah mewajibkan orang untuk membeli asuransi banjir jika mereka berada di zona berisiko tinggi dan memiliki hipotek dari pemberi pinjaman federal yang diatur atau diasuransikan, yang mencakup hampir semua orang dengan hipotek. Biaya polis asuransi banjir rata-rata sekitar $ 700 per tahun.

Asuransi banjir umumnya mencakup rumah dan harta Anda, dengan pengecualian penting, seperti penyelesaian dan perabotan di ruang bawah tanah. Anda dapat mengasuransikan struktur rumah hanya hingga $ 250.000. Pemilik dan penyewa juga dapat membeli hingga $ 100.000 dari cakupan untuk konten mereka. Di luar batas ini, Anda memerlukan asuransi banjir yang berlebihan di pasar pribadi.

Mengubah tingkat asuransi banjir

Dengan program asuransi banjir $ 24 miliar dalam utang, Kongres bertindak pada tahun 2012 untuk menghilangkan subsidi dengan cepat di banyak rumah dan fase keluar dari grandfathering ketika zona banjir berubah. Sebuah serangan balik mendorong Kongres tahun lalu untuk memulihkan kakeknya, mempertahankan subsidi dengan penjualan rumah dan pembaruan kebijakan, dan menaikkan suku bunga sebesar 18% per tahun untuk tempat tinggal utama dan 25% untuk rumah kedua. Ini juga memberlakukan biaya tahunan baru sebesar $ 25 untuk semua rumah primer dan $ 250 untuk semua rumah kedua, disubsidi atau tidak.

Jadi tarif akan terus meningkat, tetapi lebih lambat daripada di bawah undang-undang 2012, kecuali Kongres bertindak lagi.

“Saya yakin mereka akan mencoba untuk menghubungkan tingkat pendapatan ke dalam subsidi di beberapa titik dan membuatnya pergi untuk rumah tangga tertentu,” prediksi F. Michael Conte, seorang partner di Honig Conte Porrino Insurance Agency di New York. "Terlalu berbahaya secara politik untuk membuatnya menghilang."

David Marlett, seorang profesor asuransi di Appalachian State University di North Carolina, mencatat bahwa program asuransi banjir akan kembali untuk otorisasi ulang pada tahun 2017.

“Kami mengalami beberapa musim badai antara sekarang dan kemudian, dan kami akan memiliki lingkungan politik baru,” katanya, seraya menambahkan bahwa dia tidak mengharapkan tarif turun.

Menyusul laporan bahwa perusahaan-perusahaan swasta yang mengelola asuransi banjir membayar korban-korban superstorm, Sandy, Kirsten Gillibrand, dan Charles Schumer dari New York dan Robert Menendez dari New Jersey mengatakan mereka ingin mempertimbangkan untuk membongkar sistem saat ini, menurut Newsday. Mereka belum mengatakan apa yang mungkin terjadi.

Sementara pemerintah federal menyediakan asuransi banjir, perusahaan swasta mendapatkan sebanyak 65% dari premi pada tahun tertentu untuk menutupi komisi dan pengeluaran, menurut laporan 2007 dari Kantor Akuntabilitas Pemerintah. GAO melaporkan bahwa FEMA tidak memiliki data tentang biaya aktual perusahaan.

Apa yang harus kamu lakukan

Satu hal yang disepakati para ahli adalah Anda harus memahami risiko dan mendapatkan asuransi banjir jika Anda membeli rumah di daerah berisiko tinggi.

“Anda harus tahu apa yang Anda hadapi ketika Anda tinggal di dekat air,” kata Conte. "Setiap saat Anda bisa memiliki lautan di ruang bawah tanah Anda."

Jika Anda melihat rumah di zona banjir, cari tahu ketinggiannya, yaitu seberapa tinggi relatif terhadap tanah dan potensi banjir. Ini mempengaruhi premi untuk rumah yang lebih baru sekarang dan akan menjadi faktor untuk yang lebih tua karena subsidi pergi. Orang-orang yang membeli rumah di sepanjang pantai mungkin perlu meningkatkan struktur lebih lanjut di beberapa titik, Marlett menambahkan.

Perubahan iklim adalah faktor lain yang perlu dipertimbangkan, menurut Marlett. "Dengan naiknya permukaan laut, itu hanya akan menempatkan lebih banyak bagian dari properti ke zona banjir berisiko tinggi."

Conte menyarankan orang yang tinggal dalam satu atau dua mil dari air untuk mendapatkan asuransi banjir bahkan jika mereka tidak berada di zona berisiko tinggi, menambahkan: "Badai di sini semakin ganas."

Orang-orang juga harus mencari tahu apakah sebuah rumah terlindung dari banjir oleh tanggul, kata Pinter. Meskipun mereka tidak muncul di peta banjir berisiko tinggi, rumah semacam itu rentan. Ketika sungai Mississippi dan Missouri membanjiri pada tahun 1993, misalnya, 69% tanggul di daerah yang terkena gagal atau dilimpahi oleh banjir.

Pada akhirnya, apakah Anda berpikir membeli rumah di daerah banjir berisiko tinggi sepadan dengan biaya dan risiko adalah keputusan pribadi.

Pinter percaya orang harus menghindari dataran banjir jika mereka bisa. Conte mengatakan dia akan membeli properti waterfront "dalam sekejap," menambahkan: "Pada saat yang sama, saya akan melindunginya."

Aubrey Cohen adalah penulis staf yang menangani asuransi dan berinvestasi untuk Investmentmatome .

Gambar melalui iStock.