4 Rahasia Setiap Knipper Rumah Yang Berhasil Mengetahui |

Dua guru sekolah yang santun mengajarkan saya semua yang saya ketahui tentang membalik rumah - dan tidak dalam kondisi baik jalan.

Saya bertemu pasangan ini pada tahun 2006. Mereka adalah orang-orang yang sangat baik - tetapi para investor yang sangat agresif. Mereka membeli dan membalik properti di Las Vegas menggunakan perusahaan investasi real estat pihak ketiga. Mereka menghasilkan banyak uang pada awalnya. Tapi mereka kehilangan segalanya meski tahu lebih baik.

Bagaimana ini bisa terjadi?

Sementara mereka mendapat keuntungan dari setiap penjualan, mereka menggunakan keuntungan itu untuk membiayai proyek yang lebih besar dan lebih besar. Ini masuk akal bagi mereka pada saat itu karena real estat sangat cepat menghargai. Alih-alih menggunakan uang mereka sendiri (yang tidak mereka miliki) untuk merehabilitasi rumah, mereka mengetuk pinjaman ekuitas yang bertambah besar setiap bulannya.

Tentu saja, ketika komidi putar real estat berhenti pada tahun 2008, dan penghargaan itu menguap, mereka terjebak memegang properti yang tidak ingin dibeli atau disewa. Dan mereka berada di hook untuk garis ekuitas yang sangat besar yang tidak mampu mereka bayar. Akibatnya, mereka kehilangan kerajaan real estate yang mereka kerjakan dengan sangat keras untuk dibangun.

Meskipun orang-orang ini sangat menderita, kerugian mereka mengilustrasikan beberapa dari empat aturan keras dan cepat dari membalik rumah yang tidak bisa diabaikan:

1. Anda Harus Memahami Risiko Anda.

Tentunya, saat Anda mengambil lebih banyak utang, risiko Anda akan bertambah. Hanya membeli rumah sandal untuk uang tunai. Tidak ada hipotek. Tidak ada garis ekuitas. Jika Anda tidak memiliki cukup uang untuk mengayunkan kesepakatan ini sendiri, ambillah mitra diam yang memiliki uang tunai dan bagi keuntungan.

Masalah dengan pinjaman adalah bahwa mereka adalah kewajiban tetap yang harus Anda layani, tidak peduli apa pun. Ketika pasangan di atas tidak dapat melakukan pembayaran, mereka kehilangan semuanya. Tetapi jika Anda mengambil mitra ekuitas, Anda tidak harus menghasilkan uang sampai ada keuntungan dari penjualan.

Juga, meminjam uang membutuhkan waktu dan biaya uang. Mari kita katakan Anda berencana untuk membalik dua rumah selama 12 bulan ke depan. Selanjutnya, anggap Anda membutuhkan $ 100.000 untuk setiap transaksi. Mungkin diperlukan waktu 30 hari atau lebih untuk menyelesaikan setiap pinjaman dan biaya $ 2.000 dalam poin atau biaya setiap kali Anda mengambil pinjaman.

Itu berarti Anda akan menghabiskan dua bulan menunggu dan membayar $ 4.000 dalam biaya. Meminjam untuk berinvestasi dalam flipping rumah itu mahal.

Dan karena penundaan waktu, akan lebih sulit bagi Anda untuk bersaing dengan pembeli yang memiliki uang tunai di tangan. Sebagai hasilnya, Anda akan mendapatkan penawaran yang kurang menarik yang tidak diinginkan oleh pembeli tunai.

Pada intinya, itu membuat pinjaman untuk berinvestasi menjadi lebih mahal.

2. Anda Harus Memahami Di Mana Untung.

Ketika Anda membalik rumah, Anda harus bergerak cepat. Anda tidak hanya perlu membeli dengan cepat, Anda harus menjual rumah dengan cepat - dan itu berarti Anda harus menjual di bawah pasar.

Jika Anda menunggu pembeli yang bersedia membayar mahal, Anda akan menunggu lama dan meningkatkan risiko bahwa pasar akan berbalik melawan Anda. Anda juga akan kehilangan waktu berharga yang dapat digunakan untuk membalik rumah lain.

Jika keuntungan Anda adalah $ 30.000 per transaksi dan Anda membalik tiga rumah dalam setahun, Anda mengantongi $ 90.000 yang manis. Tapi katakanlah Anda bertahan untuk mendapatkan lebih banyak keuntungan dan Anda hanya dapat mengubah dua rumah dalam setahun. Meskipun keuntungan Anda mungkin $ 40.000 per transaksi, Anda masih mendapatkan $ 10.000 lebih sedikit.

Jika Anda mempertimbangkan implikasinya, Anda akan melihat bahwa untuk menjual rumah di bawah pasar dan masih menghasilkan keuntungan, kuncinya adalah membelinya dengan murah.

Itu sering berarti ada baiknya untuk membeli properti yang telah diambil alih. Anda harus menguasai pasar Anda dan mencari Realtors yang baik untuk bekerja.

3. Ini Tidak Bekerja Sepanjang Waktu di Semua Pasar.

Meskipun Anda mendapat untung ketika membeli rumah, Anda ingin membeli properti di pasar yang sedang mengalami apresiasi. Jika Anda tinggal di daerah yang tidak menghargai, Anda mungkin lebih baik melakukan ini di tempat lain.

Dan jika harga rumah menurun, Anda bermain roulette Rusia dengan masuk ke permainan ini di mana pun Anda berada. Sama saja, Anda tidak bisa memprediksi kapan pasar akan berubah.

Untuk berada di sisi yang aman, pastikan Anda dapat mempertahankan rumah sebagai properti sewaan untuk sementara waktu, jika perlu.

4. Pekerjaan Rehabbing.

Untuk menghasilkan uang dalam bisnis ini, Anda harus memahami apa yang benar-benar dibutuhkan oleh sebuah rumah, berapa biayanya dan bagaimana hal itu akan memengaruhi tawaran Anda. Itu membuat panggung bagi Anda untuk melakukan semua pekerjaan, menjual rumah di bawah pasar dan masih menghasilkan untung.

Taruhan terbaik Anda adalah membeli real estat yang membutuhkan pekerjaan kosmetik yang tidak mahal untuk dilakukan namun membuat properti jauh lebih menarik bagi pembeli.

Berikan proyek yang perlu diperbaiki secara struktural. Sewa kontraktor yang baik, dan suruh dia memeriksa properti. Jangan membeli rumah yang membutuhkan renovasi kamar mandi atau dapur kecuali mereka sangat murah. Pekerjaan itu akan menghabiskan banyak uang dan menghabiskan banyak waktu. Carilah kesepakatan yang lebih sederhana.

Jawaban Investasi: Kunci untuk menghasilkan uang adalah membeli rumah yang tepat dan memangkas risiko. Anda membeli tepat ketika Anda memahami pasar Anda dan rencana perbaikan Anda. Anda mengurangi risiko hanya dengan menggunakan uang tunai, tidak pernah meminjam uang dan dengan menyelesaikan flip cepat.

Jika Anda tertarik untuk masuk ke bisnis ini, langkah selanjutnya adalah mencari tahu berapa banyak uang yang Anda miliki (atau dapat meletakkan tangan Anda pada menggunakan investor) tanpa meminjam. Selanjutnya, keluarkan pasar yang paling masuk akal dan temukan Realtors yang baik untuk diajak bekerja sama. Ambil langkah-langkah ini terlebih dahulu dan kemudian pastikan Anda dengan ahli memahami pasar dan rehabilitasi properti. Pada saat itu, Anda siap untuk pergi.

Posting ini ditulis oleh Neal Frankle. Dia adalah Perencana Keuangan Bersertifikat di Los Angeles, investor real estat dan pemilik www.WealthPilgrim.com dan www.mcmha.org.