CFPB Membawa Pada Hipotek

Sejak Biro Perlindungan Keuangan Konsumen ditandatangani pada Juli 2010 sebagai bagian dari Reformasi Dodd-Frank Wall Street dan Undang-Undang Perlindungan Konsumen, telah meluncurkan kampanye untuk memperbaiki prosedur pinjaman hipotek dan mengatasi keluhan konsumen. Salah satu inisiatif pertama, "Ketahui Sebelum Anda Berutang," berusaha menggabungkan dua pengungkapan hipotek yang diperlukan secara federal menjadi satu dokumen tunggal yang sederhana dengan biaya dan risiko yang disorot, sehingga mudah bagi konsumen untuk membandingkan toko.

Dengan 8 juta orang Amerika menghadapi penyitaan sejak gelembung perumahan meletus pada akhir 2006, kekhawatiran tentang hipotek tergolong tinggi dalam daftar prioritas CFPB, dan telah memulai perbaikan besar-besaran dari sistem peminjaman hipotek. Faktanya, CFPB telah memulai begitu banyak inisiatif hipotek, itu benar-benar sulit untuk menjaga semuanya tetap lurus.

Beruntung bagi Anda, para kutu buku di sini untuk menjelaskan dengan tepat apa yang telah CFPB lakukan akhir-akhir ini, dan apa yang mungkin berarti untuk regulasi dan legislasi hipotek di masa depan. Baca terus untuk mengetahui tentang empat proyek hipotek utama yang telah digarap CFPB akhir-akhir ini.

1. Menempatkan Layanan Kembali dalam Pelayanan Mortgage

Dasar: Pada bulan April, CFPB mengumumkan rencananya untuk mereformasi servis hipotek dengan menangani dua keluhan utama pemilik rumah: kesalahan mahal dan "runaround" yang dialami banyak orang ketika mencoba menghindari penyitaan. Tukang jasa hipotek, yang mengumpulkan pembayaran dari peminjam atas nama pemilik pinjaman, biasanya bertanggung jawab atas layanan pelanggan, rekening escrow, koleksi, modifikasi pinjaman, dan penyitaan. Namun karena sebagian besar peminjam tidak memilih jasa hipotek mereka, dan karena pemilik pinjaman bukanlah pemberi pinjaman yang semula, servicers telah dituduh tidak peka terhadap kebutuhan konsumen. Bahkan sebelum krisis keuangan, beberapa konsumen mengeluh tentang praktik buruk para petugas dan pencatatan yang berantakan dan tidak terorganisir. CFPB mengatakan bertujuan untuk menyelesaikan banyak masalah ini dengan beberapa aturan baru. Secara khusus, aturan yang dipertimbangkan meliputi:

• Hapus laporan hipotek bulanan
• Peringatan sebelum penyesuaian suku bunga
• Pilihan untuk menghindari biaya mahal Asuransi "ditempatkan secara paksa" (Asuransi bahaya dibeli oleh penyedia jasa untuk melindungi properti)
• Informasi dan pilihan awal untuk menghindari penyitaan
• Pembayaran segera dikreditkan
• Rekaman selalu diperbarui dan dapat diakses
• Kesalahan dikoreksi dengan cepat
• Akses langsung dan berkelanjutan ke tim pencegahan penyitaan servicer

Kontroversi itu: Beberapa pendukung konsumen mengkritik reformasi yang diusulkan CFPB, bersikeras bahwa mereka tidak cukup tangguh. “Ada batasan untuk apa yang dapat dilakukan CFPB jika tidak membuat aturan yang tegas,” kata Diane Thompson, seorang pengacara di Pusat Hukum Konsumen Nasional, yang telah menulis banyak tentang masalah servis hipotek. Dia menyebut proposal CFPB "mengecewakan," terutama aturan tentang asuransi rumah yang ditempatkan secara paksa, yang sering dikenakan dengan pemberitahuan kecil atau nol dan dapat mengirim pemilik rumah ke dalam default atau penyitaan.

Asuransi yang ditempatkan secara paksa adalah masalah nyata - ini sangat mahal dan sulit untuk dihapus secara tepat waktu, bahkan ketika konsumen memberikan bukti memiliki polis asuransi yang tepat. Bankir Amerika menemukan bahwa kebijakan yang dikenakan bank dapat dikenakan biaya 10 Kali harga pasar normal, dan bahwa banyak dari lembaga keuangan terbesar memiliki subsidi asuransi yang ditempatkan secara paksa. Jadi, beberapa percaya bahwa proposal CFPB gagal untuk mengatasi biaya tinggi dari kebijakan asuransi yang ditempatkan di tempat, atau konflik kepentingan yang muncul ketika bank kontrak dengan dirinya sendiri untuk membeli polis asuransi yang mahal.

Berdasarkan aturan yang diusulkan CFPB, bank dan servicers pinjaman akan memberi pemilik rumah dua peluang untuk membuktikan bahwa mereka memiliki asuransi sebelum mereka akan menggunakan asuransi yang ditempatkan secara paksa. Servicers juga akan diminta untuk memberikan pemilik rumah dengan perkiraan itikad baik tentang berapa besar biaya kebijakan asuransi yang akan dikenakan biaya. Namun, Thompson berpendapat, proposal tersebut tidak cukup jauh dan "tampaknya tidak cukup dalam menangani pengaturan imbalan atau pembagian laba dengan afiliasi atau orang lain."

2. Memastikan Mortgages Dapat Dibela

Dasar: CFPB mengusulkan kemampuan untuk membayar kembali dan kualifikasi hipotek (QM) aturan akan meningkatkan bar pada peminjam berusaha untuk membuktikan bahwa mereka dapat membayar kembali pinjaman mereka, sehingga menipu "pembohong" berbelit-belit yang berkontribusi pada krisis keuangan 2008 dapat dihindari di masa depan. Legislasi kemampuan-untuk-membayar menuntut pemberi pinjaman untuk membuat penilaian yang wajar, niat baik tentang kemampuan peminjam untuk membayar kembali pinjaman, dan aturan QM mendefinisikan "mortgage yang memenuhi syarat," yang secara struktural lebih aman dan akan sesuai dengan standar yang membuatnya masuk akal. mengharapkan bahwa peminjam akan dapat membayar kembali pinjaman.

Aturan, yang diusulkan tahun lalu pada bulan Mei, memunculkan sekitar 1.800 komentar sebelum periode umpan balik berakhir. CFPB baru-baru ini mengumumkan bahwa mereka sekali lagi menerima komentar untuk mengumpulkan data tambahan tentang pinjaman dan biaya litigasi untuk pemberi pinjaman, meskipun diperlukan di bawah undang-undang federal untuk menyelesaikan aturan pada Januari 2013. Ini akan terus menerima komentar hingga 9 Juli 2012.

Kontroversi itu: Sementara para pendukung percaya aturan akan memastikan bahwa pemberi pinjaman akan membuat pinjaman yang lebih aman, kritikus khawatir bahwa mereka juga akan membuat pemberi pinjaman lebih waspada, sehingga menghambat peminjam yang bertanggung jawab dari memperoleh hipotek. Perbankan dan kelompok konsumen juga telah khawatir tentang keterbatasan sempit aturan QM akan memaksakan pada peminjam, yang mungkin akan menetapkan standar berdasarkan pendapatan peminjam untuk menentukan berapa banyak peminjam dapat mengambil, tanpa memperhitungkan variasi harga perumahan regional. Kedua kelompok dengan penuh semangat melobi CFPB untuk mengubah proposal dan membuatnya kurang membatasi.

Sementara itu, National Association of Federal Credit Union (NAFCU) baru-baru ini mengirim surat meminta CFPB untuk mendefinisikan hipotek yang berkualitas sebagai pelabuhan yang aman terhadap litigasi, yang akan menjadi "satu-satunya cara untuk memastikan bahwa jumlah peminjam terbesar mungkin akan menikmati pilihan paling aman dan paling terjangkau untuk kredit berkelanjutan tersedia melalui QM. ”

Dan kemudian beberapa kelompok industri - termasuk American Bankers Association, Independent Community Banks of America, Mortgage Bankers Association, dan National Association of Realtors - meminta CFPB untuk menjadi tuan rumah sebuah panel untuk membahas bagaimana peminjam pinjaman hipotek baru akan mempengaruhi bisnis kecil, yang mereka mengatakan akan sesuai dengan praktik terbaik pengaturan.

Begitu banyak drama! Ini mungkin akan segera mereda, karena semua komentar akan diperlukan pada 9 Juli. Setelah itu, CFPB bisa mendapatkan retak dalam menyusun undang-undang akhir sebelum Januari.

3.

Dasar: CFPB juga bekerja untuk memperbarui aturan kompensasi pemberi pinjaman yang dikeluarkan oleh Federal Reserve Board tahun lalu.

Peminjam dapat membayar poin, dinyatakan sebagai persentase dari jumlah pinjaman, sebagai imbalan untuk suku bunga yang lebih rendah. (Misalnya, seorang peminjam dapat membayar 1 poin, atau $ 1.000, pada pinjaman $ 100.000, dan menerima tarif 3,5 persen bukannya 4 persen.) Aturan baru akan mengharuskan pemberi pinjaman untuk benar-benar mengurangi tingkat bunga jika poin dibayarkan, serta menawarkan pinjaman tanpa poin sehingga peminjam dapat membandingkan penawaran lainnya. CFPB juga akan melarang biaya originasi, yang dikenal sebagai "poin originasi," yang bervariasi dengan ukuran pinjaman dan terlalu mudah bingung dengan poin diskon.

CFPB mengatakan bahwa pihaknya masih mempertimbangkan untuk memberikan satu pengecualian terhadap poin dan ketentuan biaya, yang akan memungkinkan konsumen untuk membayar poin dan biaya tertentu di muka dalam transaksi kredit ritel dan grosir ketika kreditur mengkompensasi originator pinjaman (LO), selama Biaya originasi tidak berbeda dengan ukuran pinjaman.

Kontroversi itu: Selama pertemuan seharian di bulan Mei, perwakilan dari CFPB dan National Association of Mortgage Brokers (NAMB) duduk untuk membahas kompensasi LO. CFPB memperingatkan bahwa itu harus membuat perubahan pada rencana kompensasi saat ini pada Januari 2013, atau tidak akan ada biaya yang diperbolehkan sama sekali untuk hipotek originasi - sebagaimana diamanatkan oleh Undang-Undang Dodd-Frank.

“Ketika [CFPB] ditanya apakah mereka sedang melakukan studi tentang LO [pinjaman originasi] comp, mereka mengatakan semua studi mereka mendahului LO comp,” kata Valerie Saunders of RE Financial Services. “Mengapa mereka melakukannya sekarang? Karena kami memiliki bom waktu. Sesuatu harus terjadi pada 21 Januari 2013 atau kemampuan untuk membebankan poin, biaya dan poin diskon akan hilang. ”

CFPB telah mengatakan bahwa mereka mengumpulkan informasi tentang masalah ini dan akan mendengarkan umpan balik industri hipotek. Namun perwakilan hipotek terus mengeluh tentang otoritasnya. Memo baru-baru ini dari firma hukum K & L Gates menguraikan situasi kompensasi LO dan memperingatkan bahwa perubahan CFPB dapat "menciptakan guncangan seismik" di industri.

"Sementara CFPB tampaknya bersedia untuk menghindari 'restrukturisasi signifikan' dari harga pinjaman hipotek, pembatasan yang diusulkan pada poin diskon dan biaya originasi dalam transaksi yang dibayar kreditur seperti dijelaskan di atas masih parah, dan akan jika diadopsi menciptakan ketidakpastian mereka sendiri - termasuk apakah konsumen dapat memilih cara membayar pinjaman hipotek mereka, ”tulis K & L Gates, Kris Kully.

4. Menggabungkan Dokumen TILA / RESPA (Atau, Menyebabkan Banyak Repotnya Atas Formulir)

Dasar: Mengkonsolidasikan dua pengungkapan utama hipotek federal, dua halaman pengungkapan Kebenaran dalam Penyedia Pinjaman (TILA) dan tiga halaman pengungkapan Prosedur Penyelesaian Perumahan Real Estate (juga dikenal sebagai Pernyataan Penyelesaian HUD-1), adalah bagian pertama dari CFPB's “ Ketahui Sebelum Anda Berutang ”kampanye. Pada bulan Januari, CFPB menguji dua prototipe yang berbeda untuk formulir pengungkapan penutupan yang baru terkonsolidasi, yang dijuluki Butternut dan Hemlock. Keduanya dirancang untuk secara jelas dan sederhana menyatakan persyaratan pinjaman yang dibeli, biaya untuk layanan yang dibutuhkan untuk menutup pinjaman, dan persyaratan dan persyaratan apa pun, sehingga memudahkan konsumen untuk menemukan dan memahami informasi hipotek yang mereka butuhkan.

Kontroversi itu: Pengungkapan TILA dan RESPA merinci dua langkah terkait, tetapi berbeda, dalam proses hipotek: pinjaman hipotek dan pembelian rumah. Presiden NAFCU dan CEO, Fred Becker, telah menunjukkan bahwa formulir konsolidasi akan mengharuskan serikat kredit untuk mengisi bagian RESPA dari dokumen, yang akan menjadi tantangan.

"Kebanyakan serikat kredit tidak memiliki keahlian yang ada pada staf untuk melaksanakan tugas ini," katanya. “Lebih lanjut, mengingat kompleksitas dan tanggung jawab hukum, ini bukan jenis pekerjaan yang dapat dilatih dengan mudah oleh karyawan yang ada.”

Becker menambahkan bahwa NAFCU juga prihatin dengan mandat yang bertentangan memegang kreditur untuk standar ketat sementara memungkinkan peminjam untuk memberikan informasi yang kurang di depan. “NAFCU mempertanyakan apakah bijaksana atau adil bagi CFPB untuk menahan pemberi pinjaman bahkan untuk standar yang lebih ketat (mengenai penyedia pihak ketiga, tidak kurang) sementara secara bersamaan mengurangi jumlah informasi dan jumlah waktu pemberi pinjaman harus melakukan due diligence dan meninjau aplikasi."

CFPB tampaknya merenungkan komentar-komentar yang telah diterima, dan telah mengatakan bahwa pihaknya bertujuan untuk merilis draft proposal pada 21 Juli.

Langkah pertama menuju perlindungan konsumen yang lebih baik untuk hipotek

Keempat inisiatif ini mengilustrasikan bagaimana CFPB dengan mantap mulai merombak proses hipotek, bahkan dalam menghadapi pertentangan. Di masa depan, kita dapat mengharapkan untuk melihat lebih banyak peraturan yang diusulkan untuk industri hipotek, dan bahkan beberapa undang-undang yang telah diselesaikan pada bulan Januari 2013 - meskipun tidak tanpa lobi dan protes yang kuat setiap langkah dari para pendukung konsumen, bank, dan perwakilan industri hipotek. Ini adalah proses yang melibatkan banyak mendengarkan, merevisi, dan mengusulkan, tetapi di sini berharap bahwa akan ada beberapa langkah nyata ke depan dengan kebijakan baru mulai tahun depan.