Dapatkan Mortgage Aman Menggunakan Tips Pasca Krisis ini

Hipotek sekarang lebih aman daripada 10 tahun yang lalu. Itu adalah efek utama krisis keuangan 2008-09 di pasar hipotek.

Jenis pinjaman berikut sangat populer selama booming perumahan di awal hingga pertengahan 2000-an tetapi sekarang tidak tersedia untuk sebagian besar peminjam:

• Hipotek rendah-doc memungkinkan peminjam untuk mendapatkan pinjaman tanpa mendokumentasikan pendapatan dan aset.
• Hipotek khusus bunga memungkinkan peminjam untuk membeli rumah yang tidak mampu mereka bayar dengan pembayaran bulanan yang awalnya rendah. Tetapi pinjaman itu setara dengan waktu dari bom: Periode bunga saja berakhir setelah beberapa tahun, dan kemudian peminjam harus membayar pokok, melontarkan pembayaran bulanan melewati banyak kemampuan pemilik untuk membayar.
• Subprime mortgage - pinjaman rumah untuk peminjam dengan kredit buruk - diperbesar popularitasnya, beralih dari 8% hipotek pada 2003 menjadi 20% pada tahun 2005 dan 2006.

Anda tidak perlu menjadi ahli untuk melihat bagaimana banyak pinjaman itu bisa memburuk. Tapi entah bagaimana, para investor terkejut ketika sejumlah besar peminjam berhenti membayar hipotek mereka. Hingga September 2008, 5,3% hipotek mengalami tunggakan, yang berarti 1 dari 19 peminjam setidaknya 30 hari di belakang pembayaran. Pada kuartal pertama 2010, tingkat kenakalan mencapai 11,54%, yang berarti sekitar 1 dari 9 peminjam terlambat membayar pembayaran rumah mereka.

Jutaan peminjam yang nakal itu kehilangan rumah mereka. Dari 2007 hingga 2016, hampir 7,8 juta penyitaan telah selesai, menurut CoreLogic. Tingkat kepemilikan rumah menurun, dan belum pulih. Pada kuartal kedua 2008, 68,1% rumah tangga memiliki rumah mereka; 10 tahun kemudian, 64,3% melakukannya.

»Setelah Resesi Hebat, apakah kita 10 tahun lebih bijak? Lihat kiat lainnya tentang mempersiapkan - dan mensejahterakan

Menghentikannya terjadi lagi

Menurut survei Investmentmatome baru-baru ini, yang dilakukan online oleh The Harris Poll di antara lebih dari 2.000 orang dewasa AS, hampir 4 dari 5 orang Amerika (79%) mengalami dampak keuangan negatif akibat krisis keuangan; di antara mereka, lebih dari setengah (55%) mengatakan mereka masih belum sepenuhnya pulih secara finansial.

Dan orang-orang masih trauma dengan penyitaan. Dalam survei yang sama, 31% responden mengatakan krisis keuangan akan membuat mereka lebih konservatif ketika memperkirakan berapa banyak rumah yang mereka mampu, dan 24% mengatakan mereka akan membutuhkan uang muka yang lebih besar jika mereka akan membeli rumah sekarang. Selain itu, 7% orang Amerika mengatakan mereka menunda kepemilikan rumah sebagai akibat dari krisis keuangan. Untuk mereka yang berusia di bawah 35 tahun, angkanya adalah 13%.

Untuk mencegah terulangnya krisis perumahan, pembuat undang-undang dan pembuat peraturan menciptakan peraturan yang membatasi ketersediaan hipotik yang eksotis, dan pembuat peraturan serta pendukung menciptakan alat yang dapat digunakan konsumen untuk mendapatkan hipotek yang aman.

Dapatkan pinjaman yang Anda mampu bayar kembali

Bahkan dengan peraturan baru dan alat yang ramah konsumen ini, Anda tetap harus menginformasikan diri dan mengetahui batas Anda. Berikut beberapa strategi.

Ketahui apa yang Anda mampu.Langkah pertama untuk mendapatkan hipotek yang terjangkau adalah membeli rumah yang terjangkau. Kalkulator keterjangkauan rumah Investmentmatome adalah alat yang memungkinkan Anda untuk menemukan kisaran harga rumah Anda, mulai dari "terjangkau" hingga "peregangan" hingga "agresif."

Keterjangkauan rumah adalah satu lagi korban krisis keuangan. Dalam survei Investmentmatome, 12% responden mengatakan mereka khawatir mereka tidak akan mampu membeli rumah akibat krisis keuangan. Dan 19% mengatakan gaji mereka telah stagnan sejak krisis keuangan.

Dapatkan pra-persetujuan untuk hipotek. Sebuah pra-persetujuan memberi Anda gambaran yang lebih akurat tentang berapa banyak yang dapat Anda pinjam. Mendapatkan persetujuan awal memberi Anda pengalaman mengumpulkan dokumentasi Anda, yang harus Anda lakukan ketika nanti Anda mengajukan permohonan untuk hipotek. Ini menandai perubahan dari awal hingga pertengahan 2000-an, ketika peminjam tidak selalu harus mendokumentasikan pendapatan dan aset mereka.

Simpanlah pembayaran utang di bawah kendali. Ketika Anda mengajukan permohonan hipotek, pemberi pinjaman memperhatikan rasio utang terhadap pendapatan Anda, atau DTI. Ini adalah persentase dari penghasilan bulanan Anda, sebelum pajak, yang mengarah ke pembayaran utang Anda.

Aturan praktisnya adalah dengan menahan DTI Anda hingga 36% atau di bawahnya, meskipun pemberi pinjaman memungkinkan Anda meminjam hingga 43% atau bahkan lebih tinggi dalam beberapa kasus.

Bagaimana standar keterjangkauan telah berubah sejak 2008: Setelah Biro Perlindungan Keuangan Konsumen dibentuk pada tahun 2010, prioritas utama adalah mereformasi bisnis hipotek. Agensi tersebut mengadopsi aturan kemampuan untuk membayar kembali yang mengatur hipotek yang mengharuskan pemberi pinjaman untuk:

• Verifikasi informasi pendapatan dan kredit, bukan hanya mengambil kata peminjam untuk itu. Selama booming perumahan, pemberi pinjaman telah memungkinkan peminjam untuk mendapatkan hipotek tanpa memberikan bukti pendapatan dan aset yang mereka nyatakan. Aturan ini menempatkan pinjaman-pinjaman dengan dokumentasi rendah di luar batas untuk sebagian besar peminjam.
• Cap rasio utang terhadap pendapatan maksimum di 43%. (Beberapa pengecualian memungkinkan peminjam yang memenuhi syarat untuk meminjam hingga 50% DTI.)
• Batasi poin dan biaya tidak lebih dari 3% dari jumlah hipotek.

Pedoman ini tampak seperti akal sehat, tetapi CFPB menerapkan aturan untuk mencegah pemberi pinjaman mengabaikan akal sehat selama ledakan berikutnya.

CFPB juga membuat perubahan lain, untuk membuat hipotek lebih aman.Pemberi pinjaman telah memperkenalkan hipotek tingkat-disesuaikan selama boom yang disebut opsi pembayaran-ARM, yang memiliki fitur yang menakutkan: Dalam beberapa kasus, peminjam bisa melakukan pembayaran minimum yang bahkan tidak menutupi bunga bulan itu, sehingga mereka akhirnya lebih berhutang pada pinjaman, bahkan setelah melakukan pembayaran.

Di bawah aturan hipotek yang memenuhi syarat CFPB, mereka yang berisiko pembayaran-opsi ARM tidak lagi diizinkan. Tidak ada hipotik bunga atau pinjaman rumah dengan pembayaran balon. Dan hukuman prabayar dilarang di sebagian besar hipotek.

Bandingkan penawaran hipotek

Untuk membuat perbandingan pinjaman lebih mudah, CFPB membuat pengungkapan tiga halaman yang disebut Perkiraan Pinjaman. Pemberi pinjaman harus memberikan Perkiraan Pinjaman kepada pelanggan yang mengajukan permohonan hipotek.

Gunakan pintas Loan Estimate ini. Tempatkan dua atau lebih Estimasi Pinjaman secara bersebelahan. Pergi ke Halaman 3 dari setiap Perkiraan Pinjaman dan fokuskan pada bagian “Perbandingan”, dan khususnya dua nomor: berapa banyak hipotek akan dikenakan biaya dalam lima tahun pertama, dan berapa banyak pokok yang akan dibayar dalam lima tahun. Angka-angka tersebut akan memperjelas pinjaman mana yang lebih baik.

Perkiraan Pinjaman juga membantu dengan tugas lain: mengurangi biaya penutupan.

Bagaimana perbandingan pinjaman telah berubah sejak 2008: Selama beberapa dekade, pelamar hipotek menerima pengungkapan yang disebut Estimasi Iman Baik dari pemberi pinjaman mereka. Dokumen ini memerinci biaya penutupan, tetapi itu tidak memudahkan peminjam untuk membandingkan penawaran pinjaman.

CFPB percaya terlalu banyak peminjam hipotek membuang-buang uang dengan mendaftar hanya dengan satu pemberi pinjaman. Agensi memperkirakan bahwa jika dibuat pengungkapan yang membuatnya mudah untuk membandingkan penawaran pinjaman, lebih banyak peminjam akan mengajukan permohonan pada beberapa kreditur.

CFPB menggantikan Perkiraan Iman Baik dengan Perkiraan Pinjaman pada tahun 2015 setelah proses pengembangan 4 ½ tahun.

Di mana KPR sekarang

Pada bulan September 2008, pemerintah federal mengambil alih perusahaan yang disponsori pemerintah Fannie Mae dan Freddie Mac dengan menempatkan mereka ke dalam konservatori. Sepuluh tahun kemudian mereka masih dalam konservatori, dengan sedikit tekanan politik untuk mereformasi mereka.

Beberapa peneliti berpendapat bahwa hipotek terlalu sulit diperoleh. Menurut Urban Institute, "kredit yang terlalu ketat" mencegah 5,2 juta peminjam dari mendapatkan hipotek dari 2009 hingga 2014, ditambah 1,1 juta lainnya pada tahun 2015.

Standar kredit telah dilonggarkan, tetapi perlahan. Nilai kredit rata-rata pada semua hipotek yang ditutup pada Agustus 2011 adalah 741, menurut Ellie Mae. Pada Juli 2018, itu 725.

Tidak seperti hipotek yang genting dari tahun-tahun boom, hipotek hari ini jinak. Tetapi standar lebih ketat, dan peminjam yang memiliki kualifikasi terbaik memiliki rasio utang terhadap pendapatan yang rendah dan skor kredit yang tinggi.