Jangan dimainkan oleh "permainan pajak" hipotek

Oleh Matt McCoy

Pelajari lebih lanjut tentang Matt di Situs kami Tanyakan Penasihat

Dalam artikel baru-baru ini, saya membahas mengapa sebagian orang menyimpan utang yang dipotong pajak. Salah satu alasannya berkaitan dengan "permainan pajak" - mempertahankan suku bunga rendah, utang yang dikurangkan pajak dan mencoba untuk mendapatkan lebih banyak dari investasi mereka. Setelah diskusi baru-baru ini tentang masalah ini, saya sadar bahwa konsep ini masih disalahpahami.

Terkadang argumen ini sedikit disederhanakan. Misalnya, jika tingkat hipotek Anda adalah 4%, Anda hanya perlu menghasilkan 4,01% untuk "memenangkan" permainan, bukan? Salah. Apa yang sering ditinggalkan dari argumen ini adalah salah satu faktor yang sangat penting: implikasi pajak - baik dan buruk.

Ini paling baik digambarkan melalui sebuah contoh. Berpegang pada asumsi tingkat 4%, kami akan menggunakan saldo kredit awal sebesar $ 300.000 dan menanggung pinjaman suku bunga tetap 30 tahun. Kami juga akan mengabaikan pajak, pemeliharaan, dan asuransi karena Anda mungkin memiliki biaya-biaya itu terlepas dari apakah Anda memiliki hipotek. Memasukkan asumsi-asumsi ini ke dalam kalkulator keuangan atau spreadsheet dan dengan asumsi pembayaran dilakukan pada setiap akhir periode menghasilkan hal-hal berikut:

• Pembayaran bulanan = $ 1.432,25 (360 pembayaran)
• Jumlah bunga yang dibayarkan selama masa pinjaman = $ 215,608.51

Sekarang anggaplah Anda sedang mempertimbangkan apakah akan melunasi pinjaman ini dalam 15 tahun atau menginvestasikan pembayaran tambahan itu di tempat lain. Langkah pertama adalah menentukan apa tambahan pembayaran itu. Dengan menggunakan kalkulator atau spreadsheet terpercaya kami, kami menemukan bahwa Anda memerlukan pembayaran bulanan tambahan sebesar $ 786,81. Pembayaran bulanan dan jumlah pembayaran bunga total untuk skenario ini adalah sebagai berikut:

• Pembayaran bulanan = $ 2,219.06 ($ 2,219.06 - $ 1,432.25 = $ 786,81)
• Jumlah bunga yang dibayarkan selama masa pinjaman = $ 99.431,48

Jadi membayar pinjaman hipotek ini dalam 15 tahun dan bukan 30 tahun akan menghasilkan penghematan biaya bunga sebesar $ 116.177,03. Tapi ini bukan tabungan Anda yang sebenarnya karena Anda telah menerima potongan pajak untuk pembayaran bunga. Dengan asumsi bahwa Anda berada dalam kelompok pajak 28% dan bahwa semua bunga hipotek yang dibayarkan dikurangi pajak, penghematan bersih akan menjadi sekitar $ 83,647.46 ($ 116.177,03 x 0,72).

Kami telah menemukan apa sebenarnya penghematan dari melunasi hipotek lebih awal, tetapi sekarang kita perlu membandingkannya dengan sesuatu. Kita harus mulai dengan mempertimbangkan apa yang diwakili oleh simpanan bunga. Penghematan bunga mewakili mendapatkan bahwa Anda akan perlu mengakumulasi dengan menginvestasikan bahwa pembayaran tambahan selama 15 tahun untuk seri. Namun, untuk membandingkan apel dengan apel, kita perlu menyesuaikan penghematan bunga (keuntungan investasi yang kita targetkan) untuk pajak capital gain. Dengan asumsi bahwa semua keuntungan jangka panjang dan tarif pajak yang berlaku adalah 15%, hasilnya adalah keuntungan yang disesuaikan sebesar $ 98.408,78. Jika kita tetap disiplin dan menginvestasikan pembayaran ekstra sebesar $ 786. 81 setiap bulan selama 15 tahun, kami akan menginvestasikan total $ 141,625.80 ($ 786,81 x 180). Menambahkan keuntungan yang disesuaikan dari atas ke jumlah investasi bulanan memberi kita jumlah yang diperlukan di masa depan dalam 15 tahun $ 239,565.58. Tunggu dulu - kita hampir sampai.

Sekarang kita memiliki bunga yang disimpan dan jumlah yang dibutuhkan di masa depan, tetapi kita masih membutuhkan tingkat pengembalian untuk dibandingkan dengan tingkat hipotek. Menghubungkan jumlah yang dibutuhkan di masa depan ($ 239.565,58), pembayaran bulanan yang akan kami alokasikan ($ 786,81), jumlah waktu yang akan kami investasikan (15 tahun atau 180 investasi), dan jumlah yang saat ini kami alokasikan untuk jumlah masa depan (nol), kita bisa memecahkan tingkat pengembalian. Ini memberi kita tingkat pengembalian berikut:

• Perkiraan tingkat pengembalian diperlukan untuk mencapai titik impas = 6.56%

Jadi untuk tidak peduli antara dua pilihan, Anda perlu mendapatkan pengembalian majemuk lebih dari 6,5% selama periode 15 tahun itu. Tujuan dari latihan ini tentu tidak untuk mengatakan ini tidak mungkin, tetapi jangan tertipu untuk berpikir bahwa itu adalah hitam dan putih karena beberapa mungkin membuatnya tampak. Yang mengatakan, ingat bahwa tingkat hipotek ini tetap - variabel yang dikenal untuk kehidupan pinjaman - sementara pengembalian investasi masa depan dan tarif pajak masa depan keduanya variabel yang tidak diketahui.

Contoh khusus ini mungkin tidak cocok untuk setiap skenario, tetapi dapat digunakan cara sederhana untuk mengilustrasikan poin saya. Dengan menggunakan skenario yang sama ini, bracket pajak yang lebih rendah (kurang dari deduksi) menghasilkan spread yang lebih tinggi yang diperlukan untuk mencapai titik impas, dan bracket pajak yang lebih tinggi (lebih dari deduksi) menghasilkan spread yang lebih rendah, semua yang lain sama.

Selama karier saya, saya telah belajar untuk mempertanyakan segala sesuatu dan tidak mengambil apa pun pada nilai nominalnya. Aturan keuangan praktis dan "pengetahuan" keuangan budaya, keduanya dibagi secara umum, sering tidak lengkap atau salah. Saya menyarankan agar Anda juga mempertanyakan aturan-aturan praktis dan pengetahuan budaya untuk melihat apakah aturan-aturan itu mendukung Anda. Kemungkinan besar, mereka tidak akan melakukannya.