Mortgage Assable: Pro dan Kontra untuk Pembeli dan Penjual
PASAR TRADISIONAL TANPA KANTONG PLASTIK? APA BISA?
Daftar Isi:
- Apa itu hipotek dengan asumsi?
- Hipotek mana yang bisa diasumsikan?
- Keuntungan dari pinjaman dengan asumsi
- Untuk penjual
- Untuk pembeli
- Kekurangan dari pinjaman dengan asumsi
- Untuk penjual
- Untuk pembeli
- Bagaimana cara mengasumsikan hipotek
- Perceraian, kematian, dan asumsi
- Apa berikutnya?
- Menghitung berapa banyak rumah yang Anda mampu
- Menghindari kesalahan-kesalahan homebuying ini
- Belajar apa pinjaman VA semua tentang
Hipotek dengan asumsi memungkinkan pembeli rumah untuk tidak hanya pindah ke rumah mantan penjual tetapi juga masuk ke dalam pinjaman penjual.
Memiliki pinjaman dengan asumsi dapat memberi penjual keunggulan pemasaran, terutama jika tingkat hipotek telah meningkat sejak penjual mendapatkan pinjaman.
Untuk pembeli, dengan asumsi hipotek dapat menghemat ribuan dolar dalam pembayaran bunga dan menutup biaya - tetapi itu bisa membutuhkan pembayaran uang muka yang besar.
Berikut cara kerja hipotek yang menguntungkan, serta keuntungan dan kerugian bagi pembeli dan penjual.
Apa itu hipotek dengan asumsi?
Hipotek dengan asumsi adalah pinjaman rumah yang dapat ditransfer dari peminjam asli ke pemilik rumah berikutnya. Suku bunga tetap sama. Begitu juga istilahnya: Sebagai contoh, jika hipotek 30 tahun adalah 3 tahun, orang yang mengasumsikan pinjaman memiliki 27 tahun untuk melunasinya.
Anda, sebagai pembeli, sedang melangkah ke hipotek penjual.
“Dalam sebuah asumsi, Anda, sebagai pembeli, sedang melangkah ke dalam hipotek penjual seolah-olah Anda memilikinya tepat di depan Anda dan Anda mencoret nama penjual pada dokumen dan Anda memasukkan nama peminjam di sana, "Kata Michael G. Barone, mitra pelaksana praktik kepatuhan hipotek untuk firma hukum Abrams Garfinkel Margolis Bergson di New York City.
»LEBIH BANYAK: Penghasilan Anda perlu memenuhi syarat untuk hipotek
Hipotek mana yang bisa diasumsikan?
Tidak semua hipotek diasumsikan dalam penjualan rumah. Pembeli dapat mengasumsikan hipotek dijamin atau diasuransikan federal, tetapi tidak jenis lain dari pinjaman rumah. Itu berarti:
- Pinjaman FHA, yang diasuransikan oleh Administrasi Perumahan Federal, adalah diasumsikan.
- Pinjaman VA, yang dijamin oleh Departemen Urusan Veteran, adalah diasumsikan, dan pembeli tidak harus menjadi veteran atau di militer.
- Pinjaman USDA, yang dijamin oleh Departemen Pertanian, adalah diasumsikan.
- Pinjaman lainnya, yang disebut hipotik konvensional, umumnya tidak diasumsikan dalam penjualan rumah.
»LEBIH BANYAK: Pinjaman FHA: Apa yang perlu Anda ketahui
Kembali ke atasKeuntungan dari pinjaman dengan asumsi
Untuk penjual
Penjualan lebih mudah: Pinjaman dengan asumsi dapat membuat rumah lebih berharga jika suku bunga meningkat pada tahun-tahun sejak hipotek berasal. Bayangkan sebuah situasi di mana seseorang mendapatkan hipotek dengan tingkat bunga 4,75% dan kemudian menjual rumah lima tahun kemudian ketika suku bunga sekitar 7%. Bahwa tingkat 4,75%, tidak mungkin untuk mendapatkan sebaliknya, bisa menggoda pembeli untuk memilih rumah itu di atas yang lain.
Harga yang lebih tinggi: Keuntungan lain adalah hipotek diasumsikan endows penjual dengan kekuatan negosiasi harga. Penjual yang cerdik menjalin pinjaman asumsi ke dalam penjualan "pada Hari Pertama, jadi itu bagian dari negosiasi segera," kata Barone. "Jadi, Anda harus membayar harga yang diminta kepada kami atau sedikit lebih banyak daripada harga yang diminta."
Untuk pembeli
Suku bunga rendah: Sebuah pinjaman yang dapat diprediksi memanggil keuntungan langsung bagi pembeli rumah, kata Jim Sahnger, seorang pencipta hipotek untuk C2 Financial Corp di Jupiter, Florida: “Para profesional adalah tingkat apa pun yang mereka peroleh.”
Pinjaman dengan asumsi memberi penjual kekuatan negosiasi pada harga.
Biaya penutupan lebih rendah: Juga, biaya kurang untuk mengasumsikan pinjaman daripada untuk mendapatkan hipotek baru, kata para kreditur. Biaya penutupan hipotek biasanya berjumlah beberapa ribu dolar. Sebaliknya, FHA, VA dan USDA memberlakukan batasan pada biaya terkait asumsi, membuat mereka lebih terjangkau daripada menutup biaya.
»LEBIH BANYAK: Biaya penutupan hipotek, jelasnya
Kembali ke atasKekurangan dari pinjaman dengan asumsi
Untuk penjual
Hak VA: Pinjaman FHA dan USDA memiliki sedikit, jika ada, kerugian bagi penjual. Tapi penjual yang memiliki pinjaman VA dapat menekan halangan ketika pembeli mengasumsikan hipotek mereka.
Dengan pinjaman VA, pemerintah menjamin bahwa ia akan membayar sebagian dari saldo jika peminjam gagal. VA, yang membatasi jaminan ini, menyebut jumlah uangnya sebagai "hak" peminjam. "Tergantung pada jumlah pinjaman, sebagian atau seluruh hak peminjam tetap terikat di rumah dengan hipotek yang diasumsikan, bahkan setelah penjualan.
Karena hak tetap dengan pinjaman diasumsikan, penjual mungkin tidak memiliki cukup hak tersisa untuk memenuhi syarat untuk pinjaman VA lain untuk membeli rumah berikutnya.
Seorang penjual dapat melarikan diri dari kesulitan ini dengan menjual ke veteran atau anggota militer yang memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman VA. Pembeli kemudian dapat mengganti haknya untuk penjual. Dalam kasus seperti itu, VA memulihkan hak penuh penjual.
Untuk pembeli
Uang muka yang besar: Meningkatnya nilai rumah dapat merusak asumsi hipotek. Untuk memahami alasannya, ingat bahwa ketika seorang pembeli mengasumsikan hipotek, itu seperti melangkah ke hipotek penjual, yang mungkin tidak lagi menutupi biaya rumah.
Meningkatnya nilai rumah dapat merusak asumsi hipotek.
Katakanlah penjual, setelah membayar hipotek selama lima tahun, berhutang $ 150.000 padanya. Pembeli akan berasumsi jumlah itu.Tetapi nilai rumah telah meningkat menjadi $ 215.000 dalam lima tahun yang dimiliki oleh penjual itu. Pembeli harus membayar selisihnya.
Kurangi saldo pinjaman ($ 150.000) dari nilai rumah ($ 215.000), dan Anda mendapatkan $ 65.000. Pembeli harus datang dengan $ 65.000 untuk membeli rumah. Dalam banyak kasus, itu berarti mendapatkan hipotek kedua, "yang biasanya memiliki suku bunga yang jauh lebih tinggi," kata Barone. Mortgage kedua kemungkinan membawa biaya penutupan, yang semakin menggerogoti keuntungan pinjaman yang dapat diasumsikan.
Karena apresiasi harga rumah dapat semakin cepat, pembeli memiliki waktu yang lebih mudah dengan asumsi hipotek yang baru berumur beberapa tahun, katanya.
Asuransi hipotek: Pinjaman FHA dapat menghadirkan kelemahan. Pembayaran asuransi hipotek bulanan mereka bertahan selama masa pinjaman dan dapat dihilangkan hanya dengan pembiayaan kembali pinjaman. Pembayaran bulanan tersebut meniadakan beberapa manfaat dari asumsi tingkat bunga pinjaman yang lebih rendah.
»LEBIH BANYAK: Hitung cara menyimpan untuk uang muka
Kembali ke atasBagaimana cara mengasumsikan hipotek
Dengan asumsi hipotek membutuhkan persetujuan pemberi pinjaman. Jika pembeli dan penjual masuk ke dalam asumsi secara informal, tanpa memberi tahu pemberi pinjaman, mereka mengambil risiko. Setelah pemberi pinjaman tahu, ia dapat meminta pembayaran jumlah pinjaman penuh segera. Dan jika pinjaman tetap dalam nama penjual, penjual tetap bertanggung jawab atas utang tersebut.
Dalam asumsi yang dilakukan dengan benar, peminjam baru harus melompat melalui beberapa lingkaran yang sama yang diperlukan untuk memenuhi syarat untuk pinjaman baru. Penyedia pinjaman meminta laporan kredit peminjam, ditambah informasi keuangan dan pekerjaan.
"Pemberi pinjaman masih ingin memastikan Anda dapat membayar pinjaman, sehingga mereka memenuhi syarat Anda seolah-olah Anda adalah pembeli baru," kata Barone.
Pemberi pinjaman tidak akan membutuhkan penilaian, kata Sahnger.
Akhirnya, kreditur melepaskan kewajiban peminjam asli untuk utang.
Kembali ke atasPerceraian, kematian, dan asumsi
Tidak semua asumsi hipotek muncul dari penjualan rumah. Terkadang satu pasangan mengasumsikan pinjaman setelah perceraian atau kematian pasangan lain.
Dalam kasus ini, orang yang mengasumsikan pinjaman harus membuktikan kemampuan untuk melakukan pembayaran bulanan, kata Randy Hopper, wakil presiden senior pinjaman rumah untuk Uni Federal Credit Union. Persetujuan tidak otomatis.
Jika catatan pinjaman asli memiliki pasangan di atasnya, "maka kreditur mungkin memenuhi syarat mereka untuk pinjaman atas dasar kedua pendapatan mereka dan kedua file kredit mereka," kata Hopper. "Jadi, jika salah satu dari mereka tidak lagi dalam pinjaman, maka kita harus memastikan bahwa peminjam yang tersisa juga memenuhi syarat mereka sendiri."
