Bagaimana Kontinjensi Melindungi Pembeli Rumah Pertama Kali

Ketika membeli rumah, ada ratusan detail yang harus diperhatikan, terutama sebagai pembeli rumah pertama kali. Detail-detail tersebut dapat berkisar dari yang kritis hingga yang hanya merepotkan, dari garis properti hingga hewan peliharaan. Satu hal penting yang akan Anda temui adalah masalah kontingensi.

"Kontijensi adalah 'keluar' klausa Anda," kata Tim Freund, seorang broker properti di daerah Los Angeles. "Mereka memungkinkan pembeli untuk keluar dari perjanjian secara sah."

Tapi kamu mau membeli sebuah rumah, bukan keluar dari suatu kesepakatan. Tentang apa itu?

Kontinjensi umum

Kontinjensi adalah paket perlindungan pembeli internal Anda, yang menempatkan ketentuan pada penjualan yang memastikan Anda tidak dimanfaatkan. Kemungkinan yang paling umum adalah pemeriksaan fisik, yang memungkinkan pembeli menentukan apakah ada masalah dengan rumah yang lebih besar daripada yang bersedia mereka tangani. Itu bisa menjadi atap yang bocor, fondasi yang remuk - atau saluran transmisi yang terkubur di halaman belakang Anda.

Kondisi lain dari penjualan dapat mencakup mengkonfirmasikan penjual memiliki judul yang jelas - kepemilikan yang tidak terikat oleh lien atau utang yang dirahasiakan.

Tetapi Freund mengatakan mungkin kontingensi yang paling penting adalah persetujuan pinjaman. Jika Anda tidak berhasil dalam kualifikasi untuk hipotek, karena alasan apa pun, Anda dapat membatalkan transaksi tanpa penalti. Yang paling penting, itu bisa berarti mendapatkan kembali uang Anda yang setimpal di deposito.

Kontijensi nilai rumah - dan pasar panas

Kecenderungan umum lainnya, terutama di pasar yang menguat, adalah penilaian properti.

Di pasar yang panas, sering terjadi perang penawaran untuk sebuah rumah, mengadu domba Anda dengan pembeli potensial lainnya. Dalam hal ini, Anda cenderung menawarkan lebih dari harga daftar. Jika Anda memenangkan tawaran, tetapi rumah menilai nilai di bawah tawaran Anda, Anda harus membuat perbedaan antara harga pembelian dan apa yang akan ditanggung oleh pinjaman rumah Anda.

Freund mengatakan ada empat kemungkinan hasil dalam skenario ini:

1. Penjual setuju untuk mengurangi harga ke nilai yang dinilai (jangan menahan nafas Anda)
2. Anda harus menendang uang tambahan untuk membuat perbedaan
3. Anda dan penjual dapat menyetujui harga penjualan kompromi plus uang tunai tambahan
4. Perjanjian pembelian dibatalkan

Meskipun kontinjensi melindungi pembeli, menempatkan terlalu banyak ketentuan pada pembelian dapat membawa Anda keluar dari jalan untuk pulang ke rumah, terutama di pasar penjual. Dalam keadaan seperti itu, Freund mengatakan bahwa Realtor Anda mungkin akan menasihati Anda untuk mempersingkat kerangka waktu, atau dalam beberapa kasus bahkan mengesampingkan kontingensi appraisal.

Menghapus kontinjensi

Melepaskan atau menghapus kontingensi menghilangkan kondisi penjualan dan mendorong proses pembelian ke depan. Freund mengatakan bahwa ketika penutupan yang cepat menjadi penting. Dia memberi contoh:

Katakanlah pembeli townhome disetujui untuk pinjaman, dengan pemeriksaan properti dan semua uji tuntas lainnya selesai. Kontijensi telah dirilis, dan escrow 30- atau 45-hari sudah tersedia.

"Mereka mendapatkan 30 hari ke dalamnya dan pasar saham turun 10% - dan mereka baru saja kehilangan uang muka mereka," kata Freund. “Jadi sekarang pembeli ingin membatalkan. Tetapi mereka telah mengangkat kemungkinan mereka, yang berarti bahwa simpanan mereka sekarang menjadi sasaran penyitaan. ”

Sebelum mengangkat kontinjensi, pembeli dapat secara sah mundur dari pembelian dan, 99% dari waktu, mendapatkan seluruh deposit mereka kembali tanpa penalti, katanya. Itulah sebabnya agen real estat lebih memilih penutupan cepat, seperti dalam 30 hari - daripada membentang hingga 60 atau bahkan 90 hari.

Homebuyer berhati-hatilah

Kemungkinan lain termasuk:

• Inspeksi dan perbaikan: Seorang inspektur rumah yang berkualitas memberi tahu Anda apa yang perlu diperbaiki atau ditingkatkan di rumah. Anda dapat sering bernegosiasi untuk beberapa hal utama untuk ditangani oleh penjual.
• Penjualan rumah sebelumnya: Anda harus menjual rumah Anda sebelum membeli yang lain.
• Bahaya alam: Ini terungkap dalam pengungkapan penjual yang diwajibkan secara hukum dan dapat mencakup membocorkan bahwa properti berada di zona gempa bumi atau dataran banjir.
• Insurabilitas: Misalnya, jika Anda mengetahui properti tersebut berada di zona banjir, dapatkah diasuransikan? Dan jika demikian, berapa biayanya?

Menghindari masalah besar dan kecil

Beberapa properti terikat oleh aturan dan pembatasan yang diberlakukan oleh asosiasi pemilik rumah, atau HOAs. Organisasi lingkungan ini menyediakan fasilitas dan melindungi nilai properti. Itu bisa termasuk pemeliharaan lift di gedung kondominium bertingkat tinggi, atau konstruksi dan pemeliharaan area umum, seperti lobi, clubhouse atau taman bermain.

"Mungkin asosiasi pemilik rumah tidak memiliki cadangan yang memadai," kata Freund. Jika itu masalahnya, "setiap kali ada sesuatu yang perlu diperbaiki, ada penilaian khusus karena mereka tidak memiliki cadangan untuk membayar atap atau lukisan, atau apa pun itu."

Tetapi itu tidak selalu masalah besar yang membunuh kesepakatan. Mundur dari pembelian bisa menjadi masalah fisik, keuangan - atau bahkan berbulu.

“Baru seminggu yang lalu, saya memiliki kesepakatan yang berantakan karena dokumen asosiasi pemilik rumah mengatakan bahwa pemilik dapat 'cukup memiliki dua anjing di properti' - dan klien saya memiliki tiga anjing,” kata Freund. "Mereka membatalkan."

Kontinjensi dapat menjadi teman terbaik pembeli.

Hal Bundrick adalah penulis staf di Investmentmatome, situs web keuangan pribadi. Email: [email protected]. Twitter: @halmbundrick.

Gambar melalui iStock.