Pembeli Rumah Pertama Kali: Saatnya Pertimbangkan Sewa Milik Sendiri?

Perjanjian sewa-ke-rumah sendiri, atau perjanjian sewa-guna-usaha, mungkin tampak seperti solusi sempurna bagi pembeli rumah yang tidak bisa mendapatkan cukup. Mungkin kredit Anda memerlukan beberapa sentuhan, atau Anda belum memiliki uang muka di bank. Perjanjian sewa-beli dapat menempatkan Anda di rumah sendiri saat Anda memilah rincian pembelian, bukan?

Ya - tetapi tidak ada yang mengatakan itu akan mudah.

Pertama, itu bukan slam keuangan. Anda mungkin akan membayar lebih banyak di muka, dan di luar sewa Anda, Anda akan membayar biaya premium sewa - jumlah tambahan yang diterapkan untuk pembelian potensial.

Anda masih harus menabung untuk uang muka sementara juga melunasi tagihan dan memoles skor kredit Anda agar memenuhi syarat untuk membeli rumah sebelum kontrak berakhir. Mungkin yang terburuk dari semuanya, mereka yang menyewa biaya premium yang Anda kumpulkan sebagai uang yang sungguh-sungguh untuk pembelian dapat hangus jika Anda akhirnya tidak dapat menyelesaikan semua rintangan untuk membeli.

"Sewa-guna-usaha untuk real estat tidak sesederhana lingkungan toko sewa-ke-sendiri, jadi jangan menganggap mereka bekerja sama," kata Glenn S. Phillips, CEO Lake Homes Realty di Pelham, Alabama. Phillips telah bekerja dengan perjanjian rumah sewa-ke-sendiri sebagai tuan tanah serta dengan perusahaan real estat multistate-nya. “Banyak orang, termasuk beberapa agen berlisensi, tidak menyadari hukum 'gotchas' dari perjanjian sewa-beli yang dirancang dengan buruk. Ini dapat menyebabkan hilangnya uang, waktu - dan bahkan biaya hukum yang luas. ”

Dapatkan Saran dari Ahli Hipotek

Bagaimana perjanjian sewa-beli atau sewa-ke-rumah sendiri bekerja

Tentu saja, tidak ada perjanjian real estat - sewa sendiri atau pembelian langsung - adalah masalah sederhana. Tetapi pembelian sewa dapat sangat sulit untuk dinavigasi.

Beberapa perjanjian disusun sebagai opsi sewa - Anda menyewa rumah dan memiliki opsi tidak mengikat untuk membelinya pada akhirnya. Perjanjian sewa beli rumah lebih pasti, dengan harga beli yang ditetapkan dan jangka waktu terbatas. Dengan keduanya, pastikan Anda mengerti:

• Kemungkinan besar Anda akan membayar setoran yang cukup besar - di samping biaya awal yang biasa seperti deposit hewan peliharaan - dan memiliki pembayaran sewa bulanan (sewa) dengan biaya tambahan (premi sewa yang meningkat sebagai uang yang sungguh-sungguh).
• Pembayaran sewa dapat atau mungkin tidak sepenuhnya berlaku untuk pembelian.
• Pembayaran premi sewa mungkin tidak dapat dikembalikan jika Anda tidak akhirnya membeli. Dalam banyak kasus, kontrak terstruktur sehingga jika pembelian tidak dilakukan, pemilik properti menyimpan semua pembayaran.
• Undang-undang negara bagian berbeda-beda, jadi Anda perlu pengacara real estate di pihak Anda.

"Pendekatan alternatif untuk perjanjian sewa-beli tunggal adalah menggunakan tiga kontrak," tambah Phillips. “Salah satunya adalah perjanjian pembelian real estat standar yang memiliki tanggal dekat yang mungkin berbulan-bulan atau tahun lagi. Yang kedua adalah perjanjian sewa standar untuk jangka waktu sebelum pembelian. Dan kontrak ketiga adalah perjanjian opsi pembelian yang menunjukkan dengan tepat apa syarat pembeli diberi kredit untuk pembayaran sewa pada saat pembelian. ”

Dalam skenario ini, opsi pembelian dapat mencakup persyaratan bagi pembeli untuk membayar pemilik sejumlah uang - setoran - yang tidak dapat dikembalikan. Sebagai gantinya, pemilik memindahkan rumah dari pasar.

"Ini tampaknya rumit tetapi dalam kenyataannya dapat menjadi pendekatan hukum yang jauh lebih bersih dan, setelah dipahami, menghindari kebingungan bagi semua pihak," kata Phillips.

Bisakah menyewa sendiri memiliki jalan menuju kepemilikan rumah?

Perjanjian sewa-ke-sendiri tidak dapat menghapus semua hambatan terhadap kepemilikan rumah. Misalnya, jika pembeli tidak dapat membayar uang muka minimum - atau jika pembayaran sewa bulanan merupakan peregangan keuangan - diragukan apakah dia akan pernah sampai ke meja penutupan untuk pembelian.

"Jangan memulai jalan yang dikutuk dari awal," saran Phillips.

Lola Audu dari Comstock, Michigan, telah menjadi broker real estat selama lebih dari 20 tahun dan memiliki pengalaman dengan sewa yang mengandung opsi pembelian. Dan dari apa yang dilihatnya, hasilnya belum bagus.

"Dalam pengalaman saya, mereka tidak pernah melihat pembelian," kata Audu. “Pembeli yang tidak dapat membiayai pembelian sering kali bukan kandidat terbaik untuk kepemilikan rumah. Masalah kredit dan uang muka adalah masalah struktural yang mendasar. Mereka perlu dikoreksi sebelum membeli rumah daripada mencoba membeli melalui sewa dan bekerja pada masalah pembiayaan. ”

Dia mengatakan pengaturan sewa-beli sering menjadi "pengalaman sewa dimuliakan."

"Ketika kegembiraan awal berada di sebuah rumah habis, pembeli tidak lagi memiliki insentif untuk terus melakukan apa yang diperlukan untuk melakukan koreksi yang diperlukan untuk mendapatkan pembiayaan," kata Audu.

Phillips dari Lake Homes setuju: “Pengalaman kami adalah bahwa sewa-untuk-sendiri jarang menjadi pembelian. Jika itu terlihat seperti jalan pintas ke rumah, itu tidak. ”

Meskipun, katanya, jangan pernah berkata tidak pernah: “Saya punya satu properti sekarang di mana saya memiliki penyewa jangka panjang yang saya yakini akan dikonversi menjadi pembelian. Ini adalah pengecualian, dan kami tidak memulai dengan apa pun kecuali sewa sederhana untuk memulai, kemudian mendiskusikan kemungkinan pembelian nanti. ”

Beberapa perusahaan ingin menemukan kembali kepemilikan rumah sewa-ke-sendiri

Jadi rute sewa-ke-sendiri terlihat seperti jalan berliku yang penuh lubang.Sepertinya hampir mustahil untuk pergi dari sini (menyewa) ke sana (memiliki). Tetapi setidaknya beberapa perusahaan ingin mengubah lanskap sewa-beli.

Bayangkan menemukan rumah yang terdaftar untuk dijual di pasar Anda - yang benar-benar Anda sukai - dan mintalah seseorang membelinya dan menyewanya kembali kepada Anda dengan opsi untuk membeli. Itulah yang dilakukan Home Partners of America.

Proses dimulai dengan aplikasi awal dan biaya $ 75 yang tidak dapat dikembalikan. Jika permohonan prakualifikasi Anda disetujui, Anda mengajukan aplikasi lengkap, yang melibatkan penarikan laporan kredit. Lalu, Mitra Rumah memberi tahu Anda sewa bulanan maksimum yang memenuhi syarat untuk Anda.

Dari sana, Anda menghubungi agen properti dan menemukan rumah yang Anda minati, dan Mitra Rumah menegosiasikan pembelian. Perusahaan membayar tunai, yang biasanya memfasilitasi transfer kepemilikan yang cepat. Kemudian Anda menandatangani kontrak satu tahun dengan Home Partners, serta perjanjian hak untuk membeli yang merinci harga yang akan Anda bayarkan untuk rumah jika Anda menggunakan opsi untuk membeli. Anda juga akan membayar deposit, biasanya sebesar sewa dua bulan.

Anda memiliki pilihan untuk membeli rumah dengan harga yang ditentukan sebelumnya kapan saja dalam tiga sampai lima tahun ke depan tetapi hanya berkomitmen untuk menyewakan rumah selama satu tahun.

Perusahaan saat ini melayani penduduk di 34 kota di 18 negara bagian, termasuk California, Texas, Colorado dan Florida. Ia mengklaim telah membeli $ 1 miliar real estat untuk menempatkan lebih dari 9.000 orang (dan 2.500 hewan peliharaan!) Ke dalam rumah “sewa dengan hak untuk membeli”.

HomeLPC adalah startup sewa-ke-sendiri lainnya, meskipun saat ini menawarkan programnya hanya di California dan Texas. Tetapi perusahaan bertujuan untuk melayani 20 negara pada akhir 2016.

Temukan Pemberi Pinjaman untuk Mendapatkan Pra-Disetujui

Bergerak dengan perjanjian opsi pembelian

Mungkin perjanjian opsi pembelian dapat menghilangkan beberapa muatan truk yang bergerak di jalan menuju kepemilikan rumah. Ini adalah prospek yang menarik: Pindah ke rumah sekarang, keluarkan kerutan sehingga Anda dapat memenuhi syarat untuk membeli dan akhirnya menutup transaksi tanpa mengepak kotak lain.

Ini mungkin tidak mudah, tetapi menemukan cara untuk merobohkan kacang rumah mungkin membuatnya sepadan dengan semua usaha.

Lebih dari Investmentmatome: Berapa banyak rumah yang benar-benar saya mampu? Bandingkan tarif hipotek Temukan broker hipotek

Hal Bundrick adalah penulis staf di Investmentmatome, situs web keuangan pribadi. Email: [email protected]. Twitter: @halmbundrick

Gambar melalui iStock.