Ulasan Pendanaan 2018

Fundrise adalah perusahaan real estat online yang memungkinkan rata-rata - dibaca: tidak kaya - investor membeli properti komersial dan perumahan pribadi dengan menyatukan aset mereka melalui platform investasi.

Sementara beberapa platform real estat online hanya tersedia untuk investor terakreditasi - yang didefinisikan dalam undang-undang sekuritas AS memiliki kekayaan bersih lebih dari $ 1 juta, tidak termasuk nilai rumah mereka, atau pendapatan tahunan minimal $ 200.000 untuk individu atau $ 300.000 untuk pasangan - semua produk Fundrise saat ini tersedia untuk investor yang tidak diakreditasi.

Produk utama perusahaan adalah kepercayaan investasi real estat, atau REIT, yang umumnya berinvestasi dalam real estat yang menghasilkan pendapatan, baik melalui pembelian dan pengelolaan bangunan atau dengan memegang hipotek. Ini adalah REITs yang tidak berdagang di bursa umum - mereka sangat tidak likuid. Itu artinya tidak ada jaminan akan ada pembeli untuk investor yang ingin menjual saham. (Fundrise menawarkan program penebusan, tetapi dilengkapi dengan peringatan; lebih lanjut tentang hal tersebut di bawah ini.) Fundrise menyoroti sifat online dari prosesnya dengan menyebut produknya “EREITs.” Fundrise juga menawarkan eFunds, di mana investor mengumpulkan uang digunakan untuk membeli lahan, kembangkan perumahan lalu jual ke pembeli rumah.

Investor membeli ke dalam produk ini melalui satu dari empat portofolio: Pemula, Penghasilan Tambahan, Investasi Berimbang, atau Pertumbuhan Jangka Panjang. Pendanaan menentukan campuran eREIT dan eFund di setiap rencana, serta properti yang mendasarinya.

Ada risiko signifikan untuk berinvestasi di REIT yang tidak diperdagangkan - risiko yang kami uraikan di bawah - tetapi bisa juga ada imbalan. Pengembalian tahunan rata-rata untuk semua investasi Fundrise pada 2017 adalah 11,44%, setelah dikurangi biaya, dengan asumsi reinvestasi dividen, menurut Fundrise. (Pengembalian historis mencerminkan kinerja investasi yang dihitung oleh Fundrise, tidak selalu apa yang dibayarkan kepada investor. Fundrise mengasumsikan jumlah rata-rata tertimbang yang diinvestasikan dalam setiap produk; yaitu, beberapa produk diberi bobot lebih dari yang lain ketika rata-rata dihitung.)

Investmentmatome adalah alat gratis untuk menemukan Anda kartu kredit terbaik, tingkat CD, tabungan, rekening giro, beasiswa, perawatan kesehatan dan penerbangan. Mulai di sini untuk memaksimalkan hadiah Anda atau meminimalkan suku bunga Anda. Andrea Coombes

Fakta cepat

• Beragam portofolio penawaran real estat pribadi
• Investasi minimal $ 500 hingga $ 1.000
• Biaya manajemen dan penasehat bertambah hingga sekitar 1%, tetapi waspadalah dengan biaya lain

Belajarlah lagi

Dana adalah yang terbaik untuk

• Investor dengan prospek jangka panjang. Investasi ini tidak diperdagangkan di bursa umum - itu berarti mereka tidak likuid. Idenya adalah untuk menahan mereka setidaknya selama lima tahun. Ada biaya untuk keluar awal dalam beberapa kasus. (Jika Anda lebih suka menggunakan investasi cair, pertimbangkan berinvestasi melalui broker online. Kami mengumpulkan broker terbaik untuk perdagangan saham di sini.)
• Investor mencari diversifikasi dari pasar saham dan obligasi. Tidak seperti REIT yang diperdagangkan secara umum, yang cenderung berkorelasi sampai tingkat tertentu dengan pasar saham, kinerja properti individu dalam portofolio Fundrise umumnya terputus dari kinerja pasar saham.
• Investor bersedia mengambil risiko berinvestasi melalui model yang belum diuji oleh penurunan real estat yang signifikan. (Untuk membantu membangun portofolio investasi yang lebih tradisional dan murah, lihat pilihan terbaik kami untuk penasehat robo terbaik.)
• Investor mampu dan mau melakukan penelitian yang giat. Setiap produk Fundrise memiliki 200 + -halaman penawaran melingkar yang diajukan ke Securities and Exchange Commission, yang menjelaskan biaya dan detail lainnya. Hal ini mendorong investor untuk masuk dengan mata terbuka.
• Investor yang tidak ingin memilih atau mengelola properti sendiri. Mendanai menemukan properti, melakukan penjaminan dan menentukan properti mana yang masuk ke masing-masing kendaraan investasinya.

Pendirian sekilas

Persembahan	Detail
eREIT dan eFunds	Investor memilih di antara empat portofolio investasi, yang memiliki berbagai macam lima EREIT dan dua eFunds.
Potensi kembali	Pengembalian rata-rata untuk semua Investasi Fundrise pada tahun 2017 adalah 11,44%, setelah dikurangi biaya, dengan asumsi reinvestasi dividen, menurut Fundrise (laba mencerminkan kinerja investasi yang dihitung oleh Fundrise, belum tentu apa yang dibayarkan kepada investor).
Minimum investasi	$ 500 minimum untuk Starter Portfolio $ 1.000 minimum untuk Penghasilan Tambahan, Investasi Seimbang dan rencana Pertumbuhan Jangka Panjang.
Biaya	Biaya pengelolaan aset 0,85% dan biaya penasihat 0,15%, tetapi biaya lainnya mungkin berlaku.
Janji uang kembali 90 hari	Menurut situs webnya, Fundrise akan “membeli kembali investasi Anda dalam jumlah asli” jika Anda meminta penukaran dalam 90 hari pertama (pembatasan mungkin berlaku).

Produk

Anda dapat memilih untuk berinvestasi di salah satu dari empat portofolio Fundrise, berdasarkan sasaran investasi Anda: Portofolio Starter, Rencana Penghasilan Tambahan, Rencana Investasi Seimbang atau Rencana Pertumbuhan Jangka Panjang. Pada gilirannya, masing-masing akun ini berinvestasi dalam kombinasi berbeda dari eREIT IMF dan eFund yang dijelaskan di bawah ini.

Lima EREIT

• Penghasilan EREIT: Berfokus pada investasi utang dalam properti komersial
• EREIT Pertumbuhan: Berfokus pada properti komersial, terutama bangunan multifamily, yang akan menghargai dari waktu ke waktu
• East Coast eREIT: Berfokus pada investasi utang dan ekuitas di Pantai Timur
• EREIT Heartland: Berfokus pada investasi utang dan ekuitas di Midwest
• West Coast eREIT: Berfokus pada investasi utang dan ekuitas di Pantai Barat

Dua eFunds

Fundrise's eFunds berinvestasi dalam pengembangan dan penjualan real estat perumahan di kota-kota utama AS, yang bertujuan untuk mendapatkan keuntungan dari permintaan milenial untuk perumahan perkotaan dan kekurangan perumahan semacam itu. Perusahaan berencana untuk memasuki jaringan investor yang ada untuk mencari pembeli rumah potensial. Dua eFunds Fundrise saat ini fokus di Washington, D.C., dan Los Angeles. Dengan masing-masing eFund dan eREIT, Anda berinvestasi dalam perseroan terbatas yang melakukan transaksi.

Detail portofolio

Portofolio Starter

• Investasi minimum: $ 500
• Penetapan biaya: 0,15%
• Biaya manajemen: 0,85%
• Investasikan separuh dari uang Anda di PENGHITUNGAN pendapatan dan setengahnya dalam EREIT Pertumbuhan

Rencana Penghasilan Tambahan

• Investasi minimum: $ 1.000
• Penetapan biaya: 0,15%
• Biaya manajemen: 0,85%
• Investasikan 25% dari uang Anda di masing-masing dari empat EREIT - East Coast, Heartland, West Coast, dan Penghasilan

Rencana Investasi Seimbang

• Investasi minimum: $ 1.000
• Penetapan biaya: 0,15%
• Biaya manajemen: 0,85%
• Investasikan 20% dari uang Anda di Penghasilan eREIT, 18,33% dari uang Anda di masing-masing tiga EREIT (East Coast, Heartland, West Coast), 15% di Los Angeles eFund, dan 10% dalam Pertumbuhan eREIT

Rencana Pertumbuhan Jangka Panjang

• Investasi minimum: $ 1.000
• Penetapan biaya: 0,15%
• Biaya manajemen: 0,85%
• Investasikan 20% dari uang Anda di eREIT Pertumbuhan, 20% di Los Angeles eFund, 16,67% di masing-masing tiga EREIT (East Coast, Heartland, West Coast), dan 10% di Washington DC eFund

Rekening pensiun

• Investasi minimum: $ 1.000
• Investor yang memiliki IRA dengan Millennium Trust Company (perusahaan luar yang mempertahankan IRA yang diarahkan sendiri untuk orang yang ingin berinvestasi dalam aset alternatif) dapat berinvestasi di salah satu eREIT, dengan biaya tahunan $ 75 per eREIT, dibayarkan ke Millennium Trust (biaya maksimal $ 200 per tahun).

Dimana Fundrise bersinar

Minimum investasi rendah: Jika Anda menyukai ide untuk masuk ke penawaran real estate swasta tetapi tidak memiliki uang besar untuk bermain, Fundrise mungkin cocok untuk Anda.

Janji uang kembali 90 hari: Menurut situs webnya, Fundrise akan "membeli kembali investasi Anda dalam jumlah asli" jika Anda tidak puas dengan layanan dan meminta penukaran dalam 90 hari pertama. Ini memungkinkan Anda mencelupkan jari-jari kaki ke dalam air. Batasan mungkin berlaku, termasuk jangka waktu tunggu 60 hari setelah mengajukan permintaan Anda, sesuai dengan penawaran sirkuler Fundana.

Platform yang mudah digunakan: Proses pendaftaran membutuhkan waktu sekitar 10 menit, jika itu - dengan asumsi Anda sudah membaca pengungkapan investor yang panjang (dan Anda harus membaca yang pertama). Anda memberikan alamat, nomor telepon, dan nomor Jaminan Sosial Anda, lalu memilih apakah akan mendanai akun Anda melalui transfer ACH (yaitu, menautkan rekening bank Anda), dengan memasukkan informasi bank Anda sendiri atau dengan menggunakan transfer kawat.

Untuk melihat cara kerja platform, saya membuka Starter Portfolio dengan $ 500. Butuh beberapa hari untuk investasi saya untuk mendanai. Situs web ini mudah digunakan, tetapi juga cukup sederhana. Anda tidak akan menemukan alat atau kalkulator, tetapi Anda dapat meninjau informasi tentang setiap properti di portofolio Anda.

Di mana Fundrise gagal

Transparansi biaya: Fundrise mengatakan itu menghemat uang investor dengan menciptakan hubungan yang relatif langsung antara investor dan real estat. Misalnya, tidak seperti beberapa situs crowdfunding, tidak ada broker-dealer yang bertindak sebagai perantara di Fundrise, dan itu menghemat biaya.

Namun, ada biaya dimuka yang sulit bagi investor untuk dilihat. Sementara Fundrise dengan jelas mencatat manajemen aset dan biaya penasihat, Anda perlu melakukan beberapa penggalian ke dalam penawaran sirkular yang panjang untuk mempelajari tentang biaya lain.

Pendirian tidak sendirian dalam hal ini. Dalam dunia baru yang berani investasi real estat online, perusahaan memposting tautan ke penawaran edaran dan dokumen lain yang panjangnya ratusan halaman, terkubur di mana ada rincian biaya yang harus diketahui investor. (Lihat peringatan ini dari Otoritas Pengaturan Industri Keuangan, atau FINRA, untuk lebih banyak tentang risiko yang harus diperhatikan dengan REIT yang tidak diperdagangkan.) Sementara itu, situs web perusahaan dimuat dengan foto-foto dan properti yang mencolok dari hasil yang diproyeksikan yang pasti naik dan ke kanan.

Sebagai contoh, saya menginvestasikan $ 500 pada bulan Agustus 2017. Ketika saya masuk ke akun saya, saya melihat grafik yang menunjukkan "proyeksi pengembalian yang diproyeksikan" dari 2019 hingga 2034:

Screenshot akun pendahuluan, 5 April 2018.

Sementara itu, halaman ini menunjukkan status portofolio saya:

Screenshot akun pendahuluan, 5 April 2018

Grafiknya bagus, tetapi rincian biaya dan biaya dimuka yang jelas akan memudahkan investor untuk membuat pilihan cerdas. Sampai saat itu, berikut beberapa biaya yang perlu dipertimbangkan:

• Saham dalam produk Fundrise dapat dijual dengan harga premium, yang berarti Anda dapat membayar, katakanlah, $ 10 per saham untuk eREIT yang memiliki nilai aset bersih $ 9,50. Perbedaan itu bertindak sebagai jenis beban penjualan.
• Seperti halnya kesepakatan real estat, ada biaya organisasi dan penawaran untuk membawa eREIT dan eFunds menjadi ada. Fundrise mengatakan ini menjalankan 0% hingga 2% dari uang yang dikumpulkan dari investor. Manajer akan diganti untuk biaya penawaran ini dari eREIT atau eFund dalam angsuran bulanan yang tidak melebihi 0,5% dari jumlah total dana.
• Dengan eFunds, ada biaya pengembangan potensial hingga 5% dari total biaya pengembangan, termasuk tanah, kata Kendall Davis, wakil presiden investasi di Fundrise. Biaya ini akan berlaku jika Fundrise mengembangkan proyek itu sendiri, daripada menggunakan pengembang luar, katanya.
• Di masa depan, ketika salah satu eFunds menjual properti, mungkin ada potensi biaya disposisi 1,5% dari hasil kotor, setelah pembayaran utang tingkat properti, Davis mengatakan, mencatat bahwa Fundrise akan bertujuan untuk mengurangi biaya dengan bertindak sebagai agen pencatatannya sendiri, tanpa melalui pialang real estat tradisional. (Jika Fundrise pergi melalui broker, biaya broker akan keluar dari hasil kotor.)

Sebelum menyelam, pertimbangkan:

• Investasi real estat crowdfunded belum diuji selama penurunan. Jika terjadi kecelakaan perumahan lain seperti yang dimulai pada tahun 2006, mungkin investor dalam produk Fundrise pada dasarnya akan berjalan di bank - semua berusaha untuk menebus saham mereka sekaligus. Dalam situasi itu, Fundrise dapat dipaksa untuk menunda penebusan untuk beberapa investor. Ada yang tidak dikenal di sini, jadi jika Anda menghindari risiko, menjauhlah. (Ada lebih dari satu cara untuk berinvestasi dalam real estat - cari tahu jenis apa yang tepat untuk Anda: 5 cara berinvestasi di real estat.)
• Seberapa beragam Anda? Pertimbangkan semua kepemilikan real estat Anda, termasuk rumah Anda dan REIT yang diperdagangkan secara umum dalam portofolio investasi Anda, ketika menilai sejauh mana portofolio Anda terdiversifikasi. Baca kisah kami tentang bagaimana diversifikasi dapat mengurangi risiko investasi.
• Perusahaan induk Fundrise belum menghasilkan laba dan menimbulkan kerugian bersih, per penawaran bulan Juli 2017 perusahaan. Namun, setiap kesepakatan real estat adalah entitasnya sendiri, terpisah dari perusahaan induk. "Investor akan kehilangan uang hanya jika transaksi real estate yang sebenarnya bangkrut," kata Mark S. Roderick, seorang pengacara di Flaster Greenberg, yang berspesialisasi dalam perusahaan real estat dan crowdfund online.
• Berinvestasi dengan Fundrise berarti mengikat uang Anda untuk sementara waktu. Anda dapat meminta untuk menukarkan saham Anda setiap tiga bulan, tetapi Anda mungkin berhutang, tergantung pada berapa lama Anda telah melakukan investasi. Biaya, yang dibayarkan ke eREIT atau eFund, dihitung sebagai diskon ke nilai harga saham: 0% jika dalam 90 hari pertama; 3% diskon jika saham diadakan setidaknya 90 hari tetapi kurang dari tiga tahun; 2% jika saham dimiliki setidaknya tiga tahun tetapi kurang dari empat tahun; 1% jika saham dimiliki setidaknya empat tahun tetapi kurang dari lima tahun. Tidak ada diskon untuk menukarkan saham yang dimiliki lima tahun atau lebih. Mungkin ada biaya lain yang terkait dengan penebusan, dan rencana penebusan dapat ditangguhkan tanpa pemberitahuan. Jika terlalu banyak investor yang meminta penukaran sekaligus, pembayaran mungkin akan tertunda. Investor yang khawatir tentang ini mungkin lebih suka berinvestasi melalui akun broker standar, yang memberi Anda akses ke berbagai investasi. (Inilah cara membuka akun pialang, dan apa yang harus dipertimbangkan sebelum Anda melakukannya.)
• Ketika saya memutuskan untuk menebus saham saya, saya tidak dapat menemukan petunjuk di situs web, jadi saya mengirim email Fundrise di alamat email umum mereka. Setelah beberapa hari, saya menerima email dengan tautan ke halaman Fundiran untuk menebus saham saya dan bagan yang menjelaskan bagaimana saham saya akan dijual dengan harga diskon (saya menahannya lebih lama dari periode pengantar 90 hari). Pada saat itu, proses untuk memulai penebusan itu sederhana dan hanya butuh beberapa menit. Saya harus menunggu hingga akhir kuartal untuk permintaan saya diproses. Tapi seperti catatan sirkular penawaran, Fundrise "tidak dapat menjamin bahwa dana yang disisihkan untuk rencana penebusan akan cukup untuk mengakomodasi semua permintaan yang dibuat dalam setiap kuartal kalender."

Untuk lebih jelasnya, periksa situs web Fundrise.