Bagaimana Mendapatkan Hipotek Reverse

Suatu hipotek terbalik perlu ditelusuri jika Anda ingin menggunakan sebagian ekuitas rumah Anda dalam masa pensiun - dan Anda berencana untuk tinggal di rumah Anda untuk masa mendatang. Kerjakan pekerjaan rumah Anda sehingga Anda tahu apa yang diharapkan sebelum mendapatkan hipotek terbalik.

Berikut adalah beberapa pertanyaan umum (dan jawaban) untuk membantu Anda mengajukan permohonan dan mendapatkan hipotek terbalik.

Di mana saya mendapatkan hipotek terbalik?

Kebanyakan hipotek terbalik dikeluarkan sebagai Rumah Ekuitas Konversi Mortgages, atau HECMs, yang diasuransikan oleh Administrasi Perumahan Federal. Jadi, Anda sebaiknya memilih pemberi pinjaman yang disetujui FHA. Pemberi pinjaman hipotek non-HECM menawarkan produk mereka sendiri, tetapi mereka tidak memiliki perlindungan konsumen yang sama dengan HECMs.

Bagaimana saya memenuhi syarat untuk HECM?

Anda harus memenuhi persyaratan FHA berikut untuk mendapatkan HECM:

• Anda berusia 62 tahun atau lebih tua
• Anda dan / atau pasangan yang memenuhi syarat - yang harus diberi nama dalam pinjaman sekalipun ia bukan co-borrower - tinggal di rumah sebagai tempat tinggal utama Anda. Pasangan yang "memenuhi syarat" berarti Anda menikah secara sah sebelum mengajukan permohonan hipotek terbalik.
• Anda tidak memiliki utang federal yang menunggak
• Anda memiliki rumah Anda sendiri atau memiliki jumlah ekuitas yang tinggi di dalamnya
• Anda menghadiri sesi konseling wajib dengan konselor HECM yang disetujui oleh Departemen Perumahan dan Pengembangan Perkotaan
• Rumah Anda memenuhi semua standar properti FHA dan persyaratan banjir
• Anda terus membayar semua pajak properti, asuransi pemilik rumah dan biaya pemeliharaan rumah tangga lainnya selama Anda tinggal di rumah

Bagaimana cara pemberi pinjaman mengevaluasi aplikasi saya?

Pemberi pinjaman Anda akan melakukan penilaian keuangan yang mencakup menarik kredit Anda, mengevaluasi riwayat pembayaran Anda dan setiap pinjaman hipotek luar biasa, dan memastikan Anda tidak memiliki lien properti aktif atau utang federal.

Pemberi pinjaman juga memerlukan laporan penghasilan - 401 (k), pensiun, Jaminan Sosial, membayar bertopik jika Anda masih bekerja, dll. - yang menunjukkan bahwa Anda mampu membayar biaya perumahan yang sedang berlangsung.

Terakhir, pemberi pinjaman akan memesan penilaian properti untuk menentukan berapa banyak nilai rumah Anda dan berapa banyak yang dapat Anda pinjam dalam hipotek terbalik.

Mengapa saya perlu melakukan konseling HECM?

Konseling wajib membantu Anda lebih memahami seluk beluk hipotek terbalik dari profesional pihak ketiga yang netral, kata Cara Pierce, spesialis pembiayaan perumahan dengan Clearpoint Credit Counseling Solutions, agen konseling HEC yang disetujui HUD.

“Sebagai konselor, kami tidak mendapatkan imbalan dan, pada kenyataannya, kami tidak berbicara dengan pemberi pinjaman sama sekali,” kata Pierce. “Kami menempatkan fakta di luar sana - kutil dan semua - dan membiarkan konsumen mengambil keputusan.”

Karena Anda meminjam terhadap ekuitas rumah Anda, penting untuk memahami sejauh mana hipotek terbalik dapat menghabiskan ekuitas dari waktu ke waktu, tergantung pada jumlah yang Anda pinjam dan nilai rumah Anda, catatan Pierce.

Berapa yang bisa saya pinjam?

Batas maksimum peminjaman HECM FHA adalah $ 679,650. Tetapi jumlah yang dapat Anda tarik keluar dengan hipotek terbalik akan bervariasi tergantung pada usia peminjam termuda (atau pasangan yang tidak memenuhi syarat), suku bunga saat ini dan nilai yang dinilai dari rumah Anda, kata Pierce.

Jumlah keseluruhan yang dapat Anda keluarkan dalam hipotek terbalik disebut “batas awal”. Pada tahun pertama, Anda akan memiliki batas 60% dari batas pokok awal Anda (sebagaimana ditentukan oleh kreditur Anda). Satu-satunya pengecualian: Jika Anda memiliki jumlah hipotek yang ada dengan total lebih dari 60% dari batas pokok awal Anda, HECM memungkinkan Anda untuk mengambil lebih dari 60% untuk melunasi seluruh pinjaman ditambah 10% dari batas pokok awal Anda dalam bentuk tunai, menurut Biro Perlindungan Keuangan Konsumen.

Berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk menutup?

Ini akan bervariasi dari pemberi pinjaman ke pemberi pinjaman, tetapi biasanya Anda dapat berharap untuk menutup hipotek terbalik dalam 30 hari, kata Rob O'Dell, perencana keuangan di Coyle Financial Counsel di Naples, Florida. Penilaian dapat menjadi bagian terpanjang dari proses, karena beberapa pasar memiliki kekurangan penilai properti dan permintaan tinggi, catatan O`Dell.

Bagaimana dan kapan dana saya akan didistribusikan?

Anda memiliki beberapa opsi untuk pencairan Anda (itulah yang FHA sebut sebagai pembayaran yang akan Anda terima), dan disinilah beberapa perencanaan keuangan tambahan berperan. Mengevaluasi aliran pendapatan pensiun Anda yang lain dan biaya perawatan kesehatan jangka panjang, misalnya, akan memengaruhi cara Anda memilih untuk menerima dana hipotek terbalik Anda. FHA menawarkan dua jenis pinjaman terbalik: hipotek yang disesuaikan tarif dan hipotek dengan suku bunga tetap.

Dengan ARM, Anda dapat memilih dari opsi pembayaran berikut:

• Masa jabatan: Setel pembayaran bulanan selama Anda (atau pasangan Anda yang memenuhi syarat) tetap berada di rumah
• Istilah: Setel pembayaran bulanan untuk jangka waktu yang tetap
• Lini kredit: Pembayaran tidak ditentukan saat Anda membutuhkannya, hingga Anda kehabisan dana
• Kepemilikan yang dimodifikasi: Satu baris kredit dan menetapkan pembayaran bulanan selama Anda atau pasangan Anda yang memenuhi syarat tinggal di rumah
• Istilah yang dimodifikasi: Garis kredit dan menetapkan pembayaran bulanan untuk jangka waktu tertentu yang Anda pilih

Dengan hipotek suku bunga tetap, Anda akan mendapatkan satu kali pembayaran sekaligus setelah Anda menutup pinjaman Anda. Anda akan ingin memiliki rencana yang matang untuk menggunakan hasil penjualan, apakah itu untuk melunasi utang, biaya hidup, atau tagihan medis, misalnya.

Apa langkah selanjutnya yang harus saya ambil?

Banyak orang yang curiga dengan hipotek terbalik, kata O'Dell, karena mereka telah mendengar tentang biaya asal mula tinggi dan kisah horor pasangan yang digusur setelah peminjam meninggal. Tapi itu sebelum implementasi aturan FHA baru-baru ini yang melindungi konsumen lebih luas, katanya.

Beberapa dari aturan tersebut termasuk pembatasan jumlah yang diizinkan untuk diambil pada tahun pertama, membatasi biaya originasi pinjaman hingga $ 6.000 dan memungkinkan pasangan yang tidak memiliki pinjaman tetap tinggal di rumah setelah peminjam meninggal atau pindah ke fasilitas perawatan jangka panjang.

Ada risiko untuk membalikkan hipotik, jadi Anda harus melakukan penelitian Anda, hubungi konselor yang disetujui HUD dan pilih pemberi pinjaman HECM yang disetujui FHA.

FHA tidak mengasuransikan pinjaman dari pemberi pinjaman yang tidak disetujui, jadi tidak ada jaminan Anda akan mendapatkan perlindungan yang sama - seperti membiarkan pasangan tinggal non-keluarga yang memenuhi syarat tinggal di rumah setelah kematian Anda - jika Anda menggunakannya.

Deborah Kearns adalah penulis staf di Investmentmatome, situs web keuangan pribadi. Email: [email protected]. Twitter: @debbie_kearns.