Penjualan Rumah yang Dibeli dari Penjual Disebut Predator

Untuk keluarga berpenghasilan rendah yang putus asa mencari rumah sendiri, pembiayaan penjual tampaknya terlalu bagus untuk menjadi kenyataan. Sebuah "sewa untuk memiliki" atau "tidak memeriksa kredit" pinjaman rumah dapat terlihat seperti pelarian diri dari kenaikan sewa dan pemenuhan impian pemilik rumah.

Tetapi banyak dari penawaran ini dapat berupa kontrak cicilan tanah dengan penyamaran tipis - pinjaman yang dibiayai penjual yang bekerja lebih seperti perjanjian sewa daripada hipotek tradisional.

"Kontrak untuk akta" atau "perjanjian penjualan angsuran" semacam ini dapat dilacak ke praktik peminjaman predator yang berlangsung hampir satu abad, ketika transaksi itu menargetkan komunitas Afrika-Amerika. Saat ini, skema ini sering dijalankan oleh perusahaan investasi Wall Street yang tidak bermoral yang membongkar portofolio rumah yang diambil alih dan "komunitas yang mengancam warna," serta imigran, menurut laporan yang dikeluarkan Kamis oleh National Consumer Law Center nirlaba.

Penawaran lahan ‘dibangun untuk gagal’

Kontrak tanah sering ditawarkan kepada para peminjam yang paling rentan secara finansial yang hidup dengan penghasilan terbatas, kata NCLC.

"Kontrak tanah ini dibangun untuk gagal, karena penjual menghasilkan lebih banyak uang dengan mencari cara untuk membatalkan kontrak sehingga mengocok banyak calon pemilik rumah melalui properti," kata studi baru.

Tetapi perusahaan-perusahaan yang terlibat dalam "transaksi-transaksi beracun" ini, seperti yang disebut oleh pusat hukum itu, bukanlah pemberi pinjaman hipotek bermerek nama yang akan dikenali sebagian besar konsumen.

"Jadi mereka tampaknya perusahaan swasta, dan beberapa dari mereka telah menyiapkan sejumlah LLCs berbeda dan semacam perusahaan shell yang mereka gunakan untuk menutupi berapa banyak properti yang mereka miliki," Sarah Bolling Mancini, seorang pengacara di hukum Boston pusat dan rekan penulis laporan, mengatakan kepada Investmentmatome. “Apa yang kami pelajari adalah bahwa banyak dari mereka memiliki dukungan ekuitas swasta atau dukungan hedge-fund.”

Hitung Pembayaran Hipotek Bulanan Anda

Properti bernada untuk pembeli rumah pertama kali

Mancini mengatakan bahwa rumah sering dipasarkan secara lokal, mendesak peminjam potensial untuk "menjadi pemilik rumah." Tanda-tanda dijual akan berbunyi, "Jika Anda ingin menjadi pemilik rumah ini, hubungi -." Beberapa rumah diiklankan secara online, terutama di situs cantuman seperti Craigslist.

"Kebanyakan orang percaya mereka menjadi pemilik rumah dengan pinjaman hipotek," kata Mancini. "Daya pikat untuk menjadi pembeli rumah pertama kali sangat kuat."

Properti dijual dalam kondisi apa adanya. Mereka sering disita rumah dan hampir tidak bisa dihuni. Adalah "tidak jarang melihat seorang investor membeli rumah di lelang seharga $ 5.000 dan menjualnya beberapa hari kemudian pada kontrak tanah (tanpa perbaikan) sebesar $ 30.000," kata studi tersebut.

Pembeli yang cemas sering kali gagal mendapatkan penilaian properti secara independen, dan melupakan inspeksi rumah juga.

Tanggung jawab kepemilikan rumah tanpa hak dan perlindungan

Jangka waktu pinjaman dapat meregang selama hipotek konvensional - 30 tahun - tetapi proses pengusiran tidak terikat oleh aturan penyitaan hipotek biasa. Penyitaan dapat dilakukan dengan cepat, dengan penjual menyimpan semua pembayaran, mengusir pembeli dan dengan cepat menemukan pemilik rumah lain yang berharap.

“Kontrak tersebut biasanya memiliki klausul di dalamnya yang mengatakan bahwa jika Anda kehilangan satu pembayaran, penjual dapat membatalkan kontrak, atau dalam beberapa kasus itu disebut‘forfeiture’bukannya penyitaan,” kata Mancini. "Meskipun orang berpikir mereka menjadi pemilik rumah, dan mereka telah mengambil semua tanggung jawab kepemilikan rumah, mereka tidak memiliki hak dan perlindungan apa pun yang sejalan dengan menjadi pemilik rumah."

Dengan hipotek tradisional, jika Anda dapat mengejar pembayaran yang tertunda, Anda mungkin dapat mengembalikan pinjaman hipotek Anda - "ada hak untuk menyembuhkan default," kata Mancini. Biasanya, Anda tidak memiliki hak itu dalam kontrak tanah, di mana keterlambatan pembayaran dapat memicu pengusiran - lebih seperti penyewa daripada pemilik.

Mencari solusi untuk 'transaksi beracun'

Penawaran kontrak pemasangan lahan yang kasar dapat ditemukan di seluruh negara, kata NCLC, tetapi mereka paling banyak terjadi di pasar perumahan dengan pasokan besar rumah murah dan di daerah di mana penduduk mengalami kesulitan untuk mendapatkan hipotek tradisional.

Kota-kota besar yang dilaporkan dalam laporan itu termasuk Akron, Ohio; Atlanta; Detroit; dan Philadelphia. Penelitian ini mengutip data Sensus 2009, data terbaru yang tersedia, yang mengatakan 3,5 juta orang memiliki kontrak cicilan tanah untuk membeli rumah tahun itu. Lembaga nirlaba mengatakan angka itu mungkin jauh lebih tinggi hari ini.

Undang-undang negara yang mengatur kontrak cicilan tanah sangat bervariasi. NCLC mendesak Biro Perlindungan Keuangan Konsumen, pengawas konsumen yang disponsori pemerintah, untuk menerapkan peraturan untuk transaksi tersebut, termasuk:

• Memerlukan inspeksi independen.
• Mandat penilaian pihak ketiga.
• Mengungkapkan biaya keuangan dan tingkat persentase tahunan pada kontrak tanah.
• Memberikan perlindungan untuk penghentian lebih awal.

Mancini merekomendasikan bahwa pembeli rumah pertama kali mencoba untuk memenuhi syarat untuk pinjaman hipotek tradisional dari bank atau credit union, daripada memilih untuk apa yang bisa menjadi tawaran yang dibiayai oleh penjual yang berisiko.

Lebih dari Investmentmatome Bandingkan tarif hipotek Temukan broker hipotek Berapa banyak rumah yang benar-benar saya mampu?

Hal Bundrick adalah penulis staf di Investmentmatome, situs web keuangan pribadi. Email: [email protected]. Twitter: @halmbundrick