Untuk Membeli Atau Tidak Untuk Membeli - Rekap Acara

UPDATE (28/1/14): VIDEO LENGKAP ACARA SEKARANG TERSEDIA

**********************************************************************************************************************************************************************

Kami memiliki hak istimewa untuk menampung Ryan Richard dari McGuire Real Estate dan Roberto Rivera dari First Republic Bank tadi malam di Investmentmatome HQ. Bagi mereka yang melewatkan acara, berikut adalah beberapa sorotan. Kami akan memposting klip di sini ketika mereka siap. Streaming tweet langsung tersedia di #BuyOrRentSF

Mengapa saya harus membeli?

• Ryan menyoroti pentingnya membedakan antara emosional (saya ingin melukis dinding saya sendiri, berjalan kaki ke sekolah) dan keuangan (mengambil keuntungan dari apresiasi harga, diversifikasi portofolio) motivasi
• Motivasi emosional dan keuangan terkadang dapat menimbulkan konflik; mitra mungkin berada di ujung spektrum yang berlawanan dalam hal motivasi - Ingat untuk membicarakannya saat Anda mempertimbangkan keputusan untuk membeli
• Alat yang berguna di NYTimes untuk mendapatkan pembacaan awal tentang berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk mencapai titik impas pada pembelian mengingat situasi sewa Anda saat ini

Membiayai pembelian

3 hal utama menentukan keterjangkauan / kelayakan pinjaman

• Nilai kredit
• Total Utang / Gross Penghasilan tahunan tidak boleh melebihi 4,5x
• Uang tunai dan instrumen cair tersedia untuk uang muka

Melakukan pembayaran uang muka

Ryan menyoroti bahwa melakukan pembayaran uang muka dan memenangkan penawaran adalah dua rintangan besar yang dihadapi kliennya di San Francisco. Dia mencatat bahwa kedua masalah ini berjalan seiring. Semakin besar uang muka%, semakin menarik tawaran (kepastian yang lebih besar dari dekat) kepada penjual. Dia mulai s Instrumen keuangan yang relatif baru di pasar untuk pembelian rumah: Pembiayaan ekuitas

Bagaimana cara kerja pembiayaan ekuitas?

• Perusahaan pembiayaan menawarkan bagian dari uang muka dalam pertukaran untuk persentase perubahan nilai rumah di masa depan
• Struktur khas adalah 50% dari uang muka dalam pertukaran untuk 40% dari perubahan nilai di masa depan (saham dalam skenario terbalik DAN penurunan)
• Pembeli memiliki opsi untuk mencairkan perjanjian dan membeli kembali ekuitas setelah 3 tahun (penilaian independen akan dilakukan pada saat itu untuk menentukan biaya pembelian kembali)

Bagaimana aturan CFPB yang baru memengaruhi peminjam?

Roberto mengatakan bahwa standar underwriting yang ketat telah berlaku selama beberapa tahun terakhir - jika Anda memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman pada tahun 2013, Anda kemungkinan akan memenuhi syarat pada tahun 2014

Mencari rumah

Di era aplikasi dan situs web, mengapa repot-repot menyewa agen?

• Perkiraan 15-20% dari penjualan SF pada tahun 2013 terjadi di luar pasar - a baik agen dapat memberikan pembeli potensial akses ke daftar saku / daftar "segera datang"

CONDO / TIC / CO-OP - Apa yang mereka dan bagaimana mereka mempengaruhi opsi pembiayaan?

• CONDO - Paling lugas dari ketiganya, pada dasarnya memiliki unit, dan kemudian berbagi ruang umum. Setiap unit memiliki judul terpisah.
• TIC (Tenancy-in-common) - Anda memiliki persentase properti yang tidak terbagi. Judul tunggal, banyak pemilik. Gelar tunggal berarti bahwa ketika orang pindah atau keluar, pinjaman harus dibiayai kembali. Ini menciptakan lebih banyak kerumitan bagi bank, yang membuat mereka kurang bersedia meminjamkan / membebankan lebih banyak untuk pinjaman TIC. Penetapan harga pinjaman adalah fungsi dari apa yang harus dilakukan oleh bank untuk mendapatkan kembali uangnya. Pinjaman TIC juga tidak memenuhi syarat untuk dijual di pasar sekunder, membuat mereka kurang menarik bagi bank.
• CO-OP- Pembelian saham di perusahaan swasta (yang memiliki gedung). Coops sering memiliki persyaratan penjaminan yang ketat daripada bank itu sendiri (membutuhkan jumlah pembayaran uang muka yang lebih tinggi)

Daftar Harga - Begitu banyak hal tampaknya menjual daftar di atas, mengapa demikian?

• Harga daftar tidak sama dengan harga pasar - harga daftar yang lebih rendah adalah strategi yang digunakan oleh beberapa penjual untuk mendorong lebih banyak minat / beberapa tawaran
• Masalah khusus di San Francisco, kurang umum di luar kota
• Jika kedengarannya terlalu bagus untuk menjadi kenyataan, mungkin adalah - periksa transaksi yang sebanding di area tersebut untuk mendapatkan perasaan yang lebih baik untuk "harga pasar" sehingga Anda dapat membuat penawaran yang kompetitif

Memenangkan penawaran - strategi apa yang dapat digunakan pembeli?

Ketika berpikir tentang memenangkan penawaran, ambil perspektif penjual:

1. Daya tarik penawaran - seberapa bagusnya nomor headline
2. Kepastian penutupan:% pembayaran di muka
3. Kepastian penutupan: # kontinjensi

Beberapa pembeli telah mengambil untuk menghapus kemungkinan untuk membuat penawaran mereka lebih menarik - ini memaparkan Anda pada risiko kehilangan deposit Anda jika inspeksi pada akhirnya menyebabkan Anda untuk menjauh dari tawaran, atau risiko membuat perbedaan jika rumah menilai kurang dari tawaran itu. PREDIKSI PASAR

• 2014 – Tahun Condo (48.000 unit disetujui tahun lalu) di San Francisco; peningkatan pasokan mungkin membantu harga kondominium melunak
• Melihat proyek-proyek perencanaan kota dapat memberikan pandangan ke dalam apa beberapa lingkungan baru dan muncul mungkin: Cesar Chavez, Misi Selatan, Nopa

Salah satu cara untuk melihat pasar adalah dengan menilai stok perumahan yang tersedia dalam titik harga yang tinggi, mis. $ 800.000 - $ 1,2 Juta. Mengingat parameter tersebut, Ryan menyoroti:

• SF: Glen Park, Sunnyside, Penambahan Barat
• East Bay: Temescal, Crocker, Jack London & Elmwood
• Marin: Larkspur dan Corte Madera menjadi lebih menarik karena jalur bus langsung ke SF

Membeli rumah adalah keputusan finansial yang besar, luangkan waktu untuk mempertimbangkan pilihan Anda sebelum jatuh cinta dengan rumah impian Anda!