Pemulihan Perumahan? Boom Perumahan Tiba

Perumahan Citoh Hill

Harga rumah sedang naik lagi - terutama di daerah-daerah yang terkena dampak paling parah oleh keruntuhan tahun 2008-2009. Tetapi kali ini bukan karena investor kecil dan tidak canggih yang terjun. Sekarang investor yang lebih berpengalaman dan lebih canggih - termasuk banyak investor dan hedge fund Wall Street. Colony Capital dan The Blackstone Group mendukung truk pepatah, menghabiskan ratusan juta, dan membeli rumah dan kondominium dengan puluhan ribu.

Ya, peninjauan kembali selalu 20/20. Tapi sekarang bahkan bodoh mengetahui bahwa gelembung harga rumah pada pertengahan tahun 2000-an didorong oleh uang bodoh. Dan yang bodoh tahu itu karena mereka yang masih pintar.

Satu perbedaan utama: Sementara pembeli rumah kecil-kecilan memanfaatkan 5 hingga 1 atau lebih untuk membeli rumah (sering pada dokumentasi tipis atau pinjaman tanpa dokumen), para investor profesional ini tidak begitu mendalam memanfaatkan diri mereka sendiri. Blackstone meminjam 78 sen per dolar aset, misalnya.

Akibatnya, investasi perumahan - yang diukur dengan persentase rumah yang dibeli oleh investor - sedang meningkat, bersama dengan harga rumah.

Dalam perkembangan paralel, harga saham telah menikmati kenaikan - melonjak lebih dari 17 persen dalam lima bulan pertama tahun ini, sebelum kemunduran moderat pada minggu pertama bulan Juni.

Apakah ada efek spillover? Harus ada.

Banyak yang ditulis selama booming perumahan - dan booming Internet sebelum itu - dari 'efek kekayaan.' Orang-orang mampu memanfaatkan kenaikan harga rumah mereka untuk konsumsi bahan bakar: Mereka menggunakan pinjaman ekuitas rumah untuk membeli SUV, home theater kelas atas sistem, kapal, perjalanan ke Eropa, dan semua perangkap kekayaan lainnya - semua aset yang terdepresiasi, jika aset mereka sama sekali. Jika mereka tidak meminjam terhadap ekuitas rumah secara langsung, mereka lebih nyaman membelanjakan pendapatan mereka, mengamankan dalam fantasi bahwa rumah mereka adalah generator kekayaan yang dapat diandalkan. Peningkatan konsumsi bahan bakar meningkatkan produksi, pabrik dan perusahaan transportasi mempekerjakan orang dan membuat mereka bekerja. Para pekerja menginginkan rumah yang bagus, sehingga ekonomi menyewa pekerja konstruksi untuk membangunnya.

Efek kekayaan harga rumah sangat kuat karena peningkatan harga rumah berkontribusi terhadap mobilitas pekerja. Pikirkan tentang hal ini: Jika Anda terbalik di rumah Anda dan kehilangan pekerjaan Anda, Anda tidak dapat pindah untuk mengambil yang lain tanpa datang dengan uang tunai pada penutupan. Ketika rumah berada jauh di bawah air, itu mengganggu pasar tenaga kerja, dan modal tidak dapat dialokasikan secara efisien, karena perusahaan potensial yang paling produktif mengalami kesulitan mendapatkan pekerja terampil dari seluruh negeri. Mereka pergi tanpa, atau pergi dengan stringers kedua - dan pekerja merana pada tunjangan pengangguran.

Ketika harga rumah pulih, pekerja menjadi tidak terbelenggu dari rumah mereka, dan bebas untuk pindah untuk mencari peluang di tempat lain.

Jadi masuk akal untuk melihat kenaikan harga saham. Tetapi perhatikan bagaimana kami sampai di sini:

Federal Reserve telah mempertahankan kakinya di akselerator selama bertahun-tahun, mendorong tingkat hipotek ke tingkat sub-4 persen yang belum pernah terjadi sebelumnya. The Fed juga telah mengalami pembengkakan untuk penciptaan uang, mengkreditkan bank cadangan tidak hanya untuk obligasi Treasury yang mereka jual ke Federal Reserve, seperti yang telah dilakukan selama beberapa generasi, tetapi juga untuk hampir semua aset keuangan yang mereka miliki di bawah QE3 - uang yang setara dengan buang air kecil di radiator dan membuat istri dan anak-anak Anda keluar di belakang mobil untuk mendorongnya.

Dalam ekonomi normal, kebijakan-kebijakan ini sangat bersifat inflasioner. Tapi ini bukan ekonomi normal. Minat tetap rendah untuk waktu yang lama karena investor sangat ketakutan oleh keruntuhan dekat tahun 2008 bahwa mereka takut spiral deflasi lebih dari inflasi. Dan selama Eurozone adalah keranjang yang diprediksi Thatcher, ini berhasil baik-baik saja. Modal masih mengalir ke AS dari Asia dan Eropa karena alternatifnya bahkan lebih berisiko.

Berapa lama yang bisa bertahan? Nah, kenari di tambang batu bara, untuk prediksi inflasi, adalah utang jangka panjang. Itu berarti suku bunga yang dituntut pemberi pinjaman hipotek, karena tidak ada yang lebih panjang dari hipotek.

Periode berkelanjutan dari ekspansi sederhana dalam harga rumah akan bagus. Tetapi ada beberapa indikasi awal bahwa uang pintar, jika tidak menuju pintu keluar, setidaknya meminta pelayan untuk membawa cek. Itu tidak berarti akhir sudah dekat, tentu saja. Ada banyak uang yang masih mencari rumah. China, misalnya, masih mencari tempat yang aman untuk menginvestasikan penghematan ekonomi yang berkembang pesat dengan tingkat tabungan yang sangat tinggi - dan real estat AS adalah rumah kemungkinan untuk sebagian besar dari itu.

Direproduksi dengan izin Mortage-X.com - Grafik asli di sini.

Seperti yang dapat Anda lihat dengan jelas, sesuatu terjadi pada awal Mei yang mendorong pasar hipotek untuk memprediksi inflasi atau hasilnya - suku bunga yang lebih tinggi - di masa depan. Ya, tarifnya masih sangat rendah, menurut standar historis. Tetapi orang membeli rumah berdasarkan pembayaran, bukan pada harga (ini bodoh, tapi ini kenyataan). Suku bunga yang lebih tinggi akan berpengaruh pada jumlah pinjaman yang dapat dikualifikasikan oleh pembeli.

Bukan hanya peminjam hipotek 30 tahun yang mengalami kenaikan suku bunga. Kenaikan suku bunga dikonfirmasi oleh peningkatan hasil pada treasury 10-tahun, dengan hasil naik sebesar 46 basis poin selama bulan Mei.

Ini hanyalah sebuah ilustrasi dari efek yang mengoreksi diri dari pasar yang berfungsi dengan baik. Sangat sulit bagi orang dengan kredit jerawatan untuk mendapatkan hipotek. Betapapun banyak mengeluh penyebab ini, ini sebagaimana mestinya. Ketakutan inflasi akhirnya mulai mendisiplinkan pasar obligasi - lagi, sebagaimana mestinya. Ini tidak menetapkan perumahan atau stok untuk kenaikan meteor. Tetapi kita tidak boleh menginginkan hal-hal seperti itu.

Baca Lebih Lanjut Dari Investmentmatome: