Aturan Baru CFPB Akan Melindungi Konsumen yang Menghadapi Penyitaan

Hari ini, Biro Perlindungan Keuangan Konsumen mengumumkan dua aturan baru untuk membantu konsumen yang mungkin menghadapi penyitaan - dan tidak terlalu cepat. Kita semua pernah mendengar cerita tentang pemilik rumah yang diwariskan dari satu perwakilan bank yang tidak tertarik ke yang lain ketika mereka mencoba untuk mengetahui mengapa mereka kehilangan rumah mereka, orang-orang yang berjuang untuk mengatur modifikasi pinjaman bahkan ketika prosedur penyitaan dimulai, dan mereka yang seharusnya tidak pernah memiliki hipotek untuk memulai. Sekarang, CFPB telah melangkah untuk memastikan bahwa pemilik rumah diperlakukan dengan adil dan bermartabat.

Mengakhiri jalan buntu

Richard Cordray, direktur CFPB, mengumumkan dua peraturan baru dalam sidang pendengaran Atlanta, GA. Singkatnya, aturan akan:

Mencegah debitur menjadi buta.Banyak konsumen menemukan diri mereka tertutup, bahkan ketika mereka bekerja dengan pemberi pinjaman mereka untuk mencari alternatif. Aturan-aturan baru ini mengharuskan pemberi pinjaman untuk memberi tahu konsumen tentang menjadi nakal awal dan sering, untuk menyediakan titik kontak yang konstan dan dapat diakses, untuk memproses permohonan modifikasi kredit sebelum penutupan, dan dengan jelas menguraikan alasan, biaya dan alternatif dari tindakan apa pun.

Masukkan kebutuhan konsumen terlebih dahulu.Pemberi pinjaman harus bekerja dengan peminjam untuk menghindari penyitaan, memprioritaskan pembayaran yang ditangguhkan dan modifikasi pinjaman dan melarang pemberi pinjaman memaksa peminjam ke pengaturan yang menekankan keuntungan atas kesejahteraan konsumen.

Dengan peraturan ini, CFPB mengakui:

Lubang kelinci yang begitu banyak pemilik rumah jatuh ketika mencoba untuk membiayai kembali hipotek mereka, dari proses dual-pelacakan yang terkenal untuk menangani 13 perwakilan yang berbeda, yang masing-masing memiliki 1/13 dari informasi atau otoritas yang diperlukan untuk bertindak.

Biaya penyitaan di seluruh komunitas, dari penurunan nilai properti menjadi ketidakamanan dan ketidakstabilan yang meningkat.

Kebenaran yang keras bahwa beberapa pemberi pinjaman menempatkan keuntungan perusahaan di depan kesejahteraan konsumen. Selama menjelang krisis keuangan, pemrakarsa pinjaman mengalihkan hipotek dari buku-buku mereka dan menjadi sup alfabet CDO dan MBS, yang berarti mereka tidak memiliki insentif untuk menyaring debitur atau bekerja dengan mereka jika mereka tidak dapat membayar kembali pinjaman mereka.

Aturan baru secara detail

Penerbitan CFPB mengubah Peraturan X dari Undang-undang Prosedur Penyelesaian Perumahan Real dan Peraturan Z dari Kebenaran dalam Undang-Undang Pemberian Pinjaman. Mereka juga menerapkan beberapa ketentuan Dodd-Frank. Secara rinci, peraturan terbaru akan membutuhkan layanan hipotek untuk:

1. Batasi "pelacakan ganda."Di antara prosedur yang paling terkenal dalam file penyitaan adalah apa yang disebut "pelacakan ganda," di mana pemberi pinjaman hipotek bekerja dengan peminjam untuk menghindari penyitaan, sementara secara bersamaan bergerak maju untuk menyelesaikan penyitaan itu. Konsumen menemukan diri mereka buta, terkena hasil yang mereka pikir mereka sedang berusaha mencegah. Di bawah aturan baru, petugas servis hipotek tidak dapat memulai proses penyitaan hingga peminjam melewatkan pembayaran selama 120 hari.

2. Memberitahu peminjam bahwa mereka nakal. Jika peminjam merindukan dua pembayaran berturut-turut, pernyataan bulanannya harus mengidentifikasi tanggal dia menjadi tunggakan, jumlah yang diperlukan untuk tetap terkini, dan apa yang terjadi jika dia tidak melakukannya.

3. Jadilah proaktif. Pemberi pinjaman harus secara proaktif menjangkau peminjam yang ketinggalan dan menyusun opsi modifikasi pinjaman.

4. Tingkatkan kontak peminjam-peminjam.Pemberi pinjaman harus memberikan peminjam “akses langsung dan berkelanjutan” kepada mereka yang bertanggung jawab untuk membantu pemilik rumah yang berjuang.

5. Sederhanakan modifikasi pinjamanaplikasi.Pemberi pinjaman harus menawarkan satu aplikasi untuk semua opsi yang tersedia, dan peminjam harus dipertimbangkan untuk semua opsi sekaligus.

6. Segera memberi tahu penerimaan permohonan modifikasi pinjaman.Pemberi pinjaman harus mengakui penerimaan permohonan modifikasi pinjaman dalam lima hari, dan menggunakan "ketekunan yang wajar" untuk memastikan aplikasi selesai.

7. Pertimbangkan semua opsi.Pemberi pinjaman harus mempertimbangkan semua opsi dari pemilik hipotek atau investor untuk membantu peminjam mempertahankan rumahnya, apakah itu menunda pembayaran, modifikasi pinjaman atau bahkan penjualan singkat.

Poin utama: Pemberi pinjaman tidak dapat mengarahkan peminjam ke opsi mana yang paling menguntungkan bagi pemberi pinjaman itu sendiri.

8. Proses modifikasi aplikasi pinjaman sebelum memulai proses penyitaan.Jika peminjam mengajukan permohonan modifikasi pinjaman 37 hari atau lebih sebelum penjualan penyitaan, proses penyitaan tidak dapat dilanjutkan hingga permohonan diproses.

9. Hentikan proses penyitaan jika peminjam mencapai kesepakatan.Jika pemberi pinjaman dan peminjam mencapai kesepakatan mitigasi kerugian, pemberi pinjaman tidak dapat memulai atau menyelesaikan proses penyitaan kecuali peminjam gagal menindaklanjuti.

10. Beri tahu peminjam mengapa dia ditolak untuk program modifikasi pinjaman.Mirip dengan undang-undang untuk penolakan kartu kredit, pemberi pinjaman harus memberi tahu peminjam secara khusus mengapa ia ditolak, termasuk semua masukan untuk model keuangan apa pun yang digunakan. Jika peminjam membantah hasilnya, kreditur harus memiliki orang baru yang melakukan peninjauan.

11. Peringatkan peminjam sebelum penyesuaian suku bunga.Servicers harus memberitahu peminjam hipotek suku bunga yang disesuaikan tentang penyesuaian tingkat pertama mereka setidaknya tujuh bulan sebelum diberlakukan. Pemberitahuan ini harus menyertakan perkiraan untuk tarif baru dan jumlah pembayaran baru, alternatif yang tersedia, dan cara mengakses konselor hipotek.

12. Hindari asuransi yang ditempatkan secara paksa jika memungkinkan.Jika peminjam tidak memiliki asuransi properti, pembelian seorang juru layan asuransi yang ditempatkan secara paksa untuk menutupi properti - tetapi terkadang, peminjam sudah memiliki asuransi, atau terjebak dengan biaya asuransi yang ditempatkan secara paksa. Sekarang, petugas harus menduga bahwa peminjam tidak memiliki asuransi, meninjau kasusnya secara individual, dan memberi tahu peminjam sebelum asuransi dibeli dan setiap tahun sebelum diperbarui.

Apakah akan ada bedanya?

Mereka tidak akan berlaku hingga Januari 2014, terlalu terlambat bagi banyak pemilik rumah Amerika. Akankah peraturan itu berpengaruh maju? Peminjam ingin menghindari penyitaan karena alasan yang jelas; pemberi pinjaman memiliki insentif lain. Rute CFPB di sini adalah untuk menghukum perilaku, untuk membuat konsekuensi dari melakukan sesuatu yang sering kali menjadi kepentingan pemberi pinjaman yang sangat mengerikan sehingga pemberi pinjaman akan berpikir dua kali. Polisi lalulintas yang tidak ada, parkir secara ilegal adalah demi kepentingan terbaik setiap individu; pembantu meteran ada untuk membuat risiko tertangkap lebih besar daripada manfaatnya.

Tapi ini hanya berfungsi jika hukumannya cukup berat, dan penegakannya bisa diandalkan. Tetapi mengingat iklim peraturan saat ini, penyelesaian hipotek baru-baru ini yang hampir tidak sepadan di pergelangan tangan, dan sumber daya yang terbatas biro, masih harus dilihat apakah regulator dapat membuat pemberi pinjaman melakukan sesuatu yang mereka tidak ingin lakukan. Solusi yang lebih sulit dan lebih rumit adalah mengubah sistem peminjaman hipotek sedemikian rupa sehingga lebih baik menyelaraskan kepentingan peminjam dan pemberi pinjaman. Jika pemberi pinjaman diuntungkan dari komunitas yang stabil, aman secara finansial, atau menderita kerugian signifikan jika itu membuat pinjaman yang buruk, peraturan ini akan menjadi berlebihan. Alih-alih menunggu mundurnya regulator, baik pemberi pinjaman maupun peminjam akan mendedikasikan energi mereka untuk mencapai tujuan bersama.