5 Pilihan Pembiayaan Penjual untuk Pembeli Rumah |

Pikirkan sekarang adalah saat yang tepat untuk membeli rumah? Good luck mencari pembiayaan.

Standar pinjaman yang ketat masih melumpuhkan impian kepemilikan rumah bagi mereka yang berpenghasilan untuk mendukung hipotek tetapi tanpa riwayat kredit bersih yang melengking dan skor kredit minimum 720.

Untuk orang-orang ini, ini adalah pasar yang sulit - yang tampaknya tidak akan melonggarkan dalam waktu dekat.

Masukkan pembiayaan penjual. Setelah populer di tahun 1980-an, pembiayaan penjual sekali lagi muncul sebagai cara bagi pembeli untuk menghindari pembatasan pinjaman hipotek yang tinggi saat ini.

Menurut Bloomberg Businessweek, hampir 53.000 rumah pada tahun 2010 dibeli dengan pembiayaan pemilik, sebagian besar terjadi di Michigan, Florida, Ohio, California, Wisconsin, Minnesota, dan Texas.

Meskipun ini hanya sekitar 1,5% dari transaksi real estat tahun 2010, ini memberikan petunjuk bahwa untuk pembeli, kebutuhan sekali lagi telah menjadi ibu dari penemuan.

Sejarah Singkat Pembiayaan Penjual

Pembiayaan penjual lepas landas selama awal 1980-an setelah suku bunga meroket setinggi 20%, memaksa pembeli rumah untuk mencari opsi lain.

Pembiayaan penjual melangkah ke dalam pelanggaran, bermitra pemilik rumah dengan suku bunga hipotek yang lebih rendah dengan pembeli yang bersedia menanggung pinjaman.

Ide ini menjadi alat pembiayaan yang populer sampai akhir 1970-an ketika bank membalas dengan klausul karena-pada-penjualan yang memungkinkan mereka untuk memanggil pinjaman karena jika sebuah rumah dijual kepada pihak ketiga.

Klausul jatuh tempo sebenarnya melayani tujuan ganda. Hal ini tidak hanya membantu bank melawan pesaing, tetapi juga memungkinkan mereka memindahkan peminjam dari hipotek lama, bunga rendah menjadi pinjaman bunga baru yang lebih tinggi.

Stanley Bronstein, pengacara dan CPA yang berbasis di Arizona, percaya bahwa pembiayaan penjual akan kembali menjadi tren.

"Semakin sulit untuk mendapatkan pinjaman dari bank dan perusahaan hipotek," katanya. "Ini mungkin akan tumbuh lebih ketat, terutama jika beberapa aturan yang diusulkan terjadi mengharuskan pembeli untuk menurunkan 20% agar memenuhi syarat untuk pembiayaan tradisional."

Membuat Pekerjaan Pembiayaan Penjual

Sementara pembiayaan beragam penjual saat ini Pilihannya sangat jauh berbeda pada tahun 1980, premis (dan peringatan) tetap sama. Pembiayaan penjual mirip dengan pemberi pinjaman bank pihak ketiga tradisional.

Pembeli menandatangani surat promes dan berjanji untuk membayar pembayaran cicilan penjual (biasanya bulanan) yang berisi pokok dan bunga.

Sama seperti pinjaman tradisional, akan ada hipotek yang ditandatangani atau akta kepercayaan, atau perjanjian keamanan yang memungkinkan penjual menyegel jika pembeli tidak membayar.

Saat ini, pembeli rumah dapat memilih dari lima opsi pembiayaan penjual yang berbeda:

Opsi Pembiayaan Penjual # 1: Gratis dan Hapus

Pilihan pembiayaan penjual paling sederhana adalah ketika pemilik menjual rumah bebas dan bebas dari semua lien. Pembeli melakukan pembayaran uang muka dan membayar pembayaran pokok dan bunga bulanan yang dinegosiasikan kepada penjual yang kemudian membawa saldo pinjaman dalam catatan pribadi.

Opsi Pembiayaan Penjual # 2: Sewa dengan Opsi untuk Membeli (Sewa untuk Pemilik)

Dalam skenario ini, pemilik rumah potensial mempertahankan opsi untuk membeli rumah tetapi tanpa kewajiban yang sebenarnya. Peminjam mendapatkan bunga yang adil di rumah dengan uang muka sementara juga melakukan pembayaran sewa bulanan secara reguler.

Pada akhir masa sewa, dia memiliki opsi untuk melunasi sisa saldo melalui pembiayaan kembali.

Kevin Amolsch, presiden dari Pine Financial Group, menyarankan penjual mengejar opsi ini untuk mendapatkan cukup besar, uang muka tidak dapat dikembalikan jika orang tidak memilih untuk membeli.

“Namun di sisi lain, pembeli juga dapat melindungi opsi mereka dengan merekam sewa yang akan mengaburkan judul, sehingga menyulitkan penjual untuk menjualnya kepada orang lain, "katanya.

Opsi Pembiayaan Penjual # 3: Posisi Lien Kedua

Di sinilah penjual membawa hipotek hipotek kedua di belakang bank untuk membuat tidak, atau kesepakatan uang kecil. Pembeli kemudian akan melakukan dua pembayaran setiap bulan - satu kepada pemegang lien bank senior dan yang kedua kepada penjual swasta.

Penjual berisiko dengan opsi ini sangat jelas. Jika pembeli hanya membayar pemegang lien pertama, penjual harus memiliki ekuitas atau dana yang cukup untuk menutup dan melunasi pemegang lien pertama yang lebih besar.

Demikian juga, jika pembeli hanya membayar lien kedua yang lebih kecil, penjual masih berisiko kehilangan

Opsi Pembiayaan Penjual # 4: Bungkus Mortal

Ditawarkan oleh mereka yang enggan mengambil posisi pemegang hak gadai kedua yang lebih berisiko, membungkus hipotek juga merupakan kesempatan bagi penjual untuk dapatkan tingkat pengembalian yang bagus.

"Jika saya seorang penjual dengan pinjaman hipotek $ 100.000 sebesar 4% dan properti bernilai $ 150.000, saya akan menjualnya kepada pembeli dengan $ 10.000 ke bawah, membawa selisih keseluruhan [$ 140.000] sebesar 7% pada bungkus- sekitar hipotek atau semua akta kepercayaan inklusif, ”kata Lance Churchill, seorang pengacara dari Kelompok Pendidikan Frontline. “Saya lebih suka membuat 2% atau 3% pada $ 100.000 daripada hanya 7% pada $ 40.000.”

Namun pembeli harus mengetahui risiko yang terlibat dengan wrap-around. "Jika Anda pergi dengan hipotek yang dibungkus, selalu pergi dengan perusahaan escrow," saran Amolsch. "Anda tidak tahu apa yang dilakukan penjual dengan uang Anda."

Perusahaan escrow akan memastikan bahwa pembayaran itu dilakukan baik kepada penjual dan pemegang lien bank senior.

Risiko lain melibatkan bank menemukan lien khusus ini.

"Jenis pengaturan ini melanggar apa yang dikenal sebagai klausul karena-pada-penjualan yang pada dasarnya mengatakan pemberi pinjaman yang ada harus dilunasi ketika penjual menjual properti ke seorang pembeli baru, "memperingatkan Bronstein.

" Jika penjual tidak melakukan ini dan pemberi pinjaman tahu, pemberi pinjaman bisa menyatakan catatan secara default dan meminta untuk dilunasi secara penuh. "

Namun counter Churchill bahwa di pasar saat ini, risiko terjadinya ini kecil. "Mengapa repot-repot mempertaruhkan pinjaman berkinerja untuk pinjaman non-performing jika itu membayar seperti yang disepakati?"

Satu-satunya alasan mengapa bank-bank mungkin memanggil pinjaman adalah jika suku bunga naik lagi. Kemudian mereka akan ingin membuat pinjaman lain di

Opsi Pembiayaan Penjual # 5: Kontrak Tanah Angsuran

Mungkin opsi paling berisiko yang akan direkomendasikan oleh beberapa ahli, kontrak tanah angsuran memberikan pembeli rumah hanya minat yang adil dalam properti sementara bunga yang legal, bertajuk tetap dengan penjual. Kepemilikan gelar final tidak diteruskan ke pembeli sampai pembayaran pinjaman kontrak terakhir telah diterima.

Jawaban Investasi: Pembiayaan penjual menciptakan cara bagi pembeli rumah dengan pendapatan untuk mendukung hipotek tetapi memiliki kurang dari kredit bintang, untuk akhirnya memiliki rumah mereka sendiri. Namun dengan transaksi bisnis apa pun, mereka yang memilih metode ini harus memperhatikan peringatan berikut ini.

• Jangan lakukan sendiri. Uang disimpan untuk menghindari penutupan bank tradisional biaya harus diterapkan untuk mendapatkan panduan ahli.
• Pembiayaan penjual adalah kesepakatan bisnis dan harus ditangani seperti itu. Dokumentasikan dengan benar segala sesuatu melalui akta (atau hipotek), asuransi judul, inspeksi, penilaian, dll.
• Gunakan perusahaan escrow untuk menutup transaksi dan untuk mengirimkan pembayaran hipotek dengan benar.
• Ingat bahwa penjual sangat bagus dalam menguangkan cek, mendapatkan pelepasan akta akhir bisa menjadi masalah. Memiliki ketentuan untuk mendapatkan rilisan yang ditandatangani yang diadakan di escrow ketika pinjaman akhirnya lunas.

Photo courtesy of Flickr: Woodleywonderworks.