Membeli Rumah: Lindungi Diri Anda Dengan Kontingensi dan Pengungkapan

Beli Rumah adalah Investasi Salah?

Daftar Isi:

Kontinjensi: Dari penilaian hingga rayap
Beberapa kemungkinan yang tidak dapat Anda kendalikan
Membeli rumah: Apa yang bisa Anda kendalikan
Pengungkapan: Apa yang salah dengan properti itu?
Jenis pengungkapan
Mulai jam

Membeli rumah adalah proses memberi dan menerima. Tapi itu lebih dari sekedar memberikan uang Anda dan mengambil kunci. Proses kontrak melilit serangkaian kemungkinan dan pengungkapan. Mari kita hancurkan.

Kontingensi adalah klausul “walk-away” dalam kontrak yang memungkinkan Anda untuk keluar dari membeli rumah jika kondisi tertentu tidak dipenuhi. Pengungkapan adalah tanggung jawab penjual dan mengungkapkan setiap dan semua cacat properti. Ketentuan kontrak ini melayani kedua sisi dari transaksi real estat - melindungi Anda sebagai pembeli dan melindungi penjual juga. Semuanya harus diselesaikan, dengan satu atau lain cara, sebelum menyelesaikan penjualan.

Kontinjensi: Dari penilaian hingga rayap

Pikirkan kemungkinan sebagai proposisi "jika-maka". Misalnya: “Jika saya dapat menjual rumah saya saat ini, maka saya akan membeli rumah saya.” Kemungkinan beberapa kemungkinan standar sudah termasuk dalam kontrak pembelian, seperti penjualan yang dikenakan penilaian properti. Ini adalah ketentuan penting karena jika suatu properti menilai di bawah nilai penawaran, pembeli dapat berada di hook kepada pemberi pinjaman untuk membuat perbedaan. Anda pasti ingin kemungkinan ini menjadi bagian dari penawaran yang mengikat.

Berikut adalah beberapa skenario umum lainnya di mana tawaran kontingen dapat ikut bermain.

Pembiayaan: Mungkin ketentuan yang paling umum adalah kontrak yang bergantung pada pembeli yang memperoleh pembiayaan. Dengan cara ini, Anda tidak dikenakan sanksi jika Anda tidak memenuhi syarat untuk pinjaman rumah, dan penjual tidak memiliki propertinya di luar pasar untuk jangka waktu yang panjang untuk pembeli yang tidak berkualifikasi.
Inspeksi: Anda harus selalu memiliki rumah baru yang potensial Anda ditinjau secara menyeluruh oleh inspektur rumah yang berkualitas. Ingat, penilaian adalah penilaian rumah bagi pemberi pinjaman; itu tidak memerlukan pemeriksaan rinci tentang kondisi fisik properti. Seorang inspektur rumah akan melakukan analisis menyeluruh terhadap struktur dan sistem mekanis - dan, yang paling penting, mengidentifikasi barang-barang yang perlu diperbaiki atau diganti. Anda kemudian dapat bernegosiasi untuk masalah-masalah ini untuk diselesaikan sebagai bagian dari kontinjensi inspeksi kontrak.
Penjualan rumah sebelumnya: Jika Anda menyertakan kemungkinan ini, penawaran Anda tunduk pada selesainya penjualan rumah Anda saat ini. Klausul rantai penjualan paling sering didasarkan pada jangka waktu tertentu - umumnya 30-60 hari - setelah kontrak Anda dibatalkan. Di pasar penjual, termasuk kemungkinan ini menempatkan tawaran Anda pada kerugian yang serius.

Kontinjensi standar lainnya dapat mencakup hal-hal seperti sertifikasi rayap dan definisi jangka waktu yang wajar untuk menutup penjualan. Tetapi mungkin ada ketentuan tambahan yang ingin Anda sertakan dalam perjanjian.

Meskipun penting untuk melindungi kepentingan Anda sendiri, umumnya, lebih banyak kemungkinan dalam penawaran Anda, penjual yang kurang antusias mungkin akan berurusan dengan Anda. Anda akan mendapatkan bidikan yang lebih baik dengan meningkatkan penawaran Anda dengan "if-thens" di pasar pembeli.
Temukan Agen Real Estat Terbaik
Beberapa kemungkinan yang tidak dapat Anda kendalikan

Beberapa kondisi penjualan berada di luar kendali Anda, seperti persetujuan pemberi pinjaman atas pinjaman Anda atau penilaian rumah datang dengan nilai yang mencukupi. Lainnya akan menjadi tanggung jawab Anda, seperti mendapatkan asuransi pemilik rumah - meskipun operator harus menyetujui properti untuk cakupan, jadi itu adalah sesuatu yang juga tidak dapat Anda kendalikan sepenuhnya.

Kondisi transaksi umum lainnya dapat memungkinkan pembeli untuk menyelesaikan penjualan rumah sebelumnya atau menyediakan waktu penjual untuk menemukan tempat tinggal berikutnya. Salah satu dari kondisi ini perlu memiliki batas waktu yang ditetapkan.

Membeli rumah: Apa yang bisa Anda kendalikan

Inspeksi rumah adalah demi kepentingan terbaik Anda dan memungkinkan Anda untuk mundur dari kesepakatan jika hal-hal serius terungkap. Kontrak Anda dapat menetapkan bahwa perbaikan harus dilakukan jika masalah terungkap, tetapi itu dapat berarti penutupan penundaan sementara kontraktor dijadwalkan dan perbaikan disetujui. Anda mungkin lebih suka menegosiasikan kembali harga jual jika diperlukan peningkatan yang signifikan.

Di pasar yang panas, pembeli sering membayar untuk laporan pra-inspeksi sebelum membuat penawaran - atau membatalkan pemeriksaan sama sekali. Dalam kasus lain, kontrak penjualan dapat ditulis dengan “hak untuk membatalkan.” Ini berarti Anda tidak akan memerlukan perbaikan yang disarankan oleh laporan inspeksi rumah tetapi dapat membatalkan penjualan tanpa penalti.

Untuk meminimalkan keterlambatan saat penutupan, Anda mungkin memutuskan untuk menerima kondisi sebelumnya "sebagaimana adanya" dengan membiarkan batas waktu kontijensi berakhir. Ini adalah keputusan yang disengaja untuk menawarkan konsesi dan dapat digunakan sebagai dasar untuk kondisi baru saat penutupan, seperti kredit terhadap biaya atau diskon lainnya. Perlu diketahui, bahwa beberapa kreditur akan membatasi jumlah kredit yang diizinkan.

Skenario terburuk dapat melibatkan membatalkan penjualan sama sekali. Itu dibenarkan hanya oleh pelanggaran yang jelas dari kemungkinan oleh salah satu pihak. Jika penjual telah mengabaikan untuk memenuhi suatu ketentuan, Anda kemungkinan akan mendapatkan kembali uang yang tulus dari escrow. Tidak demikian halnya jika kegagalan memenuhi suatu kewajiban ada pada Anda.

Pengungkapan: Apa yang salah dengan properti itu?

Penjual berkewajiban memberi tahu Anda semua cacat yang diketahui, bahaya lingkungan, kerusakan di masa lalu dan bahkan masalah asosiasi pemilik rumah terkait properti yang bersangkutan. Ini adalah kesempatan opt-out pertama Anda dan titik kritis dalam proses homebuying.

Namun, undang-undang pengungkapan bervariasi dari satu negara bagian ke negara bagian lain, dan sementara Anda berharap penjual akan mengungkapkan masalah properti besar, Anda mungkin tidak berharap dia memberi tahu Anda tentang pesta bak mandi tetangga yang berisik atau fakta bahwa rumah tersebut berada di bawah jalur penerbangan pendaratan. jet jumbo.

Agen Anda, atas nama Anda, akan memperoleh dari penjual semua pengungkapan yang diwajibkan secara hukum, yang umumnya jatuh tempo beberapa hari sejak penandatanganan perjanjian penjualan. Kurangnya pengungkapan yang tepat dapat menyebabkan tindakan hukum. Sebaiknya semua pihak bertindak dengan itikad baik, tetapi dalam perburuan di rumah, ingat kredo "berhati-hatilah pembeli."

Jenis pengungkapan

Latar belakang sebuah properti dapat mengungkapkan berbagai kondisi, mulai dari gangguan lingkungan hingga kematian di tempat. Sayangnya, karena undang-undang lokal dan nasional yang luas, Anda tidak dapat selalu yakin apa yang secara hukum terikat oleh pemiliknya untuk memberi tahu Anda tanpa bertanya kepada pengacara. Ada empat bentuk pengungkapan umum:

Pengungkapan standar: Sebagian besar komisi pengaturan negara dan asosiasi real estat menyediakan bentuk boiler yang dapat digunakan penjual untuk memeriksa apa yang - dan tidak - masalah. Meskipun kemungkinan bentuk seperti itu akan mencakup masalah besar, itu mungkin tidak termasuk rincian kewajiban asosiasi pemilik rumah, barang mekanis yang hilang, atau apa yang disebut properti "stigmatisasi".

Bahaya alam: Dokumen ini akan memerinci bahaya lingkungan dan alam, termasuk zona kebakaran, banjir dan gempa bumi.

Cat memimpin: Undang-Undang Federal mengharuskan pemilik rumah yang dibangun sebelum 1978 untuk mengungkapkan semua cat dan bahaya berbasis timbal yang diketahui di rumah. Pembeli juga harus diberi jendela 10 hari untuk menguji rumah untuk memimpin, jika mereka mau.

Terjual "sebagaimana adanya" pengecualian: Meskipun penjual diharuskan untuk membagi semua kerusakan properti yang diketahui, transaksi dapat diselesaikan “sebagaimana adanya.” Ketika kedua belah pihak setuju, penjual tidak akan membuat atau membayar untuk perbaikan, koreksi atau penggantian, terlepas dari apa yang ditemukan dalam inspeksi. Pembeli pada hakikatnya mengesampingkan semua hak. Ini bisa sangat berisiko bagi Anda sebagai pembeli.

Mulai jam

Lacak batas waktu kontinjensi sehingga tidak ada yang mengganggu Anda - sehingga Anda tidak akan melewatkan tanggal penting untuk menegakkan ketentuan yang harus dipenuhi oleh penjual. Memiliki kalender dengan semua tenggat waktu yang tercantum, bahkan dengan pemberitahuan pra-tenggat waktu beberapa hari ke depan, akan membantu Anda tetap berada di atas kemungkinan penting.

Selama proses ini, Anda perlu berkonsultasi dengan agen Anda untuk memandu Anda; dalam beberapa kasus yang lebih rumit Anda bahkan mungkin menginginkan nasihat dari seorang pengacara. Sangat mudah untuk tersandung oleh jargon hukum, dan terkadang apa yang tidak tertulis yang paling merusak.
Temukan Agen Real Estat Terbaik
Lebih dari Investmentmatome: Berapa Banyak Rumah yang Bisa Benar-Benar Terjadi? Bandingkan Tarif Hipotek Temukan Pialang Hipotek
Hal Bundrick adalah penulis staf di Investmentmatome, situs web keuangan pribadi. Email: [email protected]. Twitter: @halmbundrick