Apa Aturan Kemampuan Baru-untuk-Pembayaran CFPB Berarti untuk Anda dan Hipotek Anda

Biro Perlindungan Keuangan Konsumen akhirnya melakukan apa yang para pemegang saham industri keuangan gagal lakukan sendiri satu dekade yang lalu. Mereka melewati peraturan 800+ halaman awal bulan ini, yang menyatakan bahwa sebelum bank memberikan hipotek, mereka harus melakukan upaya dengan niat baik untuk menentukan bahwa peminjam akan dapat membayar kembali.

Regulasi, yang dikeluarkan di bawah otoritas reformasi industri keuangan Dodd-Frank, mengubah Peraturan Z, dan akan menjadi efektif - semacam - pada 14 Januari 2014.

Dalam beberapa hal, set regs adalah sop untuk industri keuangan, yang mencari cara untuk membatasi tanggung jawab atas pinjaman masa depan yang buruk, dalam lingkungan hipotek ‘sue your lender-happy’. Salah satu strategi penggugat yang digunakan terhadap bank untuk memalu mereka dalam menulis saldo hipotek adalah pernyataan bahwa bank meminjamkan uang pemilik rumah, mengetahui bahwa mereka mungkin tidak akan dapat melakukan pembayaran dan bahwa bank akan segera menutup rumah yang sangat dihargai.

Ketentuan utama regulasi adalah pembentukan 'harbor yang aman'. Jika pemberi pinjaman melompat melalui lingkaran tertentu ketika mereka mengeluarkan hipotek, peraturan mencegah konsumen menentang hipotek nantinya. Pemberi pinjaman dilindungi dari tuntutan hukum - ketentuan bahwa industri pinjaman percaya akan membebaskan lebih banyak modal untuk melonggarkan pasar hipotek ketat.

Inilah lingkaran - dan apa artinya:

Pemberi pinjaman harus memverifikasi informasi pendapatan dan kredit dari sumber pihak ketiga yang cukup andal.

Beberapa tahun yang lalu, jika Anda adalah karyawan berujung, atau Anda bekerja sendiri dan memiliki pendapatan yang sulit diverifikasi, Anda dapat menyelesaikan persyaratan pinjaman yang terdokumentasi sepenuhnya, membayar sedikit lebih banyak bunga, dan mendapatkan 'menyatakan pinjaman pendapatan? Akan lebih sulit melakukan itu di masa depan. Agar hipotek memenuhi syarat di bawah ketentuan safe-harbor, bank akan perlu melihat beberapa bukti. Dalam praktiknya, itu mungkin berarti Anda harus menyatakan penghasilan itu, jadi itu menunjukkan pada pengembalian pajak Anda - dan membayar pajak di atasnya. Seperti yang seharusnya kamu lakukan selama ini.

Rasio utang terhadap pendapatan yang diijinkan dibatasi pada 43 persen.

Artinya, setelah hipotek diterbitkan, biaya layanan utang tetap peminjam, termasuk hipotek, kartu kredit, kredit mobil, utang pinjaman mahasiswa, dan hampir semua hal lain yang dicatat oleh biro kredit, tidak boleh lebih dari 43 persen dari pajak sebelum pajak pendapatan. Perubahan ini tidak terlalu radikal - 43 persen dekat dengan VA (Administrasi Veteran), FHA (Administrasi Perumahan Federal) dan Fannie dan Freddie bersedia memperbolehkan sudah, dengan sedikit variasi di antara mereka.

Untuk hipotik yang dapat disesuaikan, rasio hutang terhadap pendapatan harus dihitung pada pembayaran tertinggi yang dimungkinkan secara kontraktual dalam lima tahun pertama dari hipotek.

Artinya, jika Anda memiliki pembayaran hipotek sebesar $ 1.500 per bulan, tetapi jika suku bunga naik, dan bank memiliki hak untuk meningkatkan pembayaran Anda menjadi $ 1,900 per bulan sebagai akibatnya setiap saat selama lima tahun pertama kehidupan pinjaman, rasio DTI harus dihitung berdasarkan pembayaran $ 1.900 per bulan, bukan pembayaran $ 1.500 per bulan. Ini membatasi penggunaan hipotek tingkat yang dapat disesuaikan untuk membantu pemilik rumah marjinal memenuhi syarat untuk hipotek yang tidak dapat mereka sentuh di bawah suku bunga tetap.

Mortgages yang memenuhi syarat tidak bisa untuk jangka waktu lebih dari 30 tahun.

Menjelang berakhirnya boom real estat, semakin sulit bagi orang untuk memenuhi syarat untuk hipotek 30 tahun yang diberikan pemberi pinjaman untuk memperpanjang pembiayaan - termasuk hipotek 40 tahun. Ini masih legal, tetapi tidak akan memenuhi syarat di bawah ketentuan safe-harbor. Pemberi pinjaman tidak dapat menggunakan trik ini untuk menghindari aturan DTI.

Pinjaman amortisasi bunga saja dan negatif tidak akan memenuhi syarat.

Pada tahun 2005 - tingginya hiruk-pikuk real estate, hampir seperempat dari semua hipotek yang diterbitkan adalah pinjaman "hanya-bunga". Artinya, Anda hanya membayar bunga, dan seluruh pokok jatuh tempo dalam, katakanlah, lima tahun. Jumlah hipotek berbunga hanya yang dimiliki oleh Freddie Mac meningkat lebih dari 500 persen, dari $ 25 miliar pada tahun 2005 menjadi $ 159 miliar pada tahun 2007. Salah satu broker hipotek South-Florida mengatakan kepada saya pada tahun 2006 bahwa lebih dari separuh bisnisnya pada saat itu sekarang diminati. -hanya kertas (kami berdua sepakat bahwa ini tidak akan berakhir dengan baik).

Asumsinya adalah, pada waktu itu, bahwa akan mudah untuk membiayai kembali properti yang sangat dihargai dalam lima tahun, dan Anda dapat melunasi pokoknya di waktu luang Anda.

Bagian yang 'sangat dihargai' dari persamaan itu, tentu saja, ternyata adalah sebuah doozy.

Pinjaman dengan bunga saja tidak akan lagi memenuhi syarat hipotek. Hal yang sama berlaku untuk pinjaman ‘negatif-amortisasi’. Artinya, pinjaman di mana pembayaran Anda sebenarnya kurang dari bunga, sehingga saldo terutang Anda benar-benar meningkat selama masa pinjaman.

Reg baru juga mendiskualifikasi kredit ‘pembayaran balon’ - bagian dan paket dari dunia pinjaman amortisasi khusus bunga dan negatif - kecuali dalam kasus-kasus terbatas di daerah pedesaan di mana pinjaman tersebut sudah rutin.

Anehnya, para pemberi memberikan insentif kepada konsumen untuk mendapatkan pinjaman hanya-bunga: Karena pinjaman ini tidak akan menjadi "hipotek yang memenuhi syarat," hak peminjam untuk menuntut dipertahankan. Tetapi pemberi pinjaman memiliki disinsentif yang sesuai untuk menyediakannya.Akibatnya, biaya untuk jenis pinjaman ini, serta hipotek 40 tahun yang sekarang langka, kemungkinan akan naik. Setelah semua, pemberi pinjaman akan mengharapkan untuk dikompensasi untuk peningkatan risiko hipotek yang tidak memenuhi syarat.

Hipotek yang memenuhi syarat dapat memiliki poin dan biaya yang setara dengan tidak lebih dari 3 persen dari pinjaman.

Ini tidak akan menjadi game-changer karena sebagian besar pinjaman sudah memiliki poin dan biaya di bawah level ini. Efeknya sebagian besar akan dirasakan di antara broker hipotek dan di dunia subprime, di mana peminjam memiliki opsi yang lebih sedikit. Tiga persen telah menjadi langit-langit umum cukup lama sekarang.

Hipotek yang memenuhi syarat dapat dihargai tidak lebih tinggi dari 1,5 persen dibandingkan harga pokok.

Ini bisa jadi rumit, karena kontrol harga yang buruk, dan kontrol harga hampir selalu gagal. Hampir secara definisi, peraturan ini akan berdampak pada pasar subprime, dan memiliki dampak berbeda pada peminjam dengan nilai kredit rendah.

Terlebih lagi, batas harga menandakan masalah jika kurva hasil curam. Jika hasil pada peningkatan utang non-hipotek sebanding dan menawarkan keuntungan lebih manis bagi pemberi pinjaman daripada pasar hipotek, modal akan lari dari kolam subprime dan alt-A mortgage. Itu mungkin merupakan cara, tetapi hukum konsekuensi yang tidak diinginkan adalah ancaman konstan.

Namun, yang penting dari peraturan ini adalah pengekangannya. Regulator mencoba untuk menyeimbangkan antara melindungi konsumen dari peminjaman predator ke konsumen yang tidak terdidik, tidak canggih, dan menutup aliran kredit ke sektor perumahan.

The Ability to Pay Rule tidak menetapkan pembayaran uang muka minimum atau pun skor kredit minimum. Itu masih diserahkan kepada pemberi pinjaman untuk menentukan itu untuk diri mereka sendiri.

Peraturan itu juga membuka jendela bagi pemberi pinjaman VA untuk meminjamkan hipotek yang memenuhi syarat dan pemberi pinjaman FHA untuk meminjamkan hanya 3,5 persen ke bawah tanpa melanggar aturan hipotek yang berkualitas.

Regulator juga membebaskan pemberi pinjaman VA dan Fannie dan Freddie dari aturan hingga tujuh tahun. Karena ini adalah bagian besar dari pasar hipotek, aturan baru hanya akan dilakukan secara bertahap. Ini berdasarkan desain, karena CFPB tidak ingin menyebabkan gangguan mendadak di pasar perumahan yang masih rapuh.