Program Stabilisasi Aset Tertekan: Apa artinya bagi pemilik rumah?

Apa itu DASP?

Program Stabilisasi Aset Tertekan (DASP) adalah upaya terbaru pemerintah untuk membantu pemilik rumah yang berjuang menghadapi penyitaan. Berita buruk: Anda tidak dapat mengajukan permohonan untuk itu. Kabar baiknya: jika Anda masuk, peluang Anda untuk tinggal di rumah Anda jauh lebih tinggi.

DASP sedang diluncurkan secara nasional, dan memiliki lebih banyak lagi penargetan geografis di empat pasar AS - Chicago, IL., Newark, NJ., Phoenix, AZ., Dan Tampa, FL.

Pasar	Proyeksi Jumlah Hipotek yang Akan Dijual Kuartal Ini
Chicago	1,500
Newark	500
Phoenix	300
Tampa	1,200
Nasional, tidak ditargetkan	4,500-5,000
Secara keseluruhan	8,000-9,000

Sumber: Administrasi Perumahan Federal / AS. Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan

Sebelum Anda mengatakan itu terlalu sedikit hipotek berarti saya punya kesempatan, pertimbangkan ini: ada banyak program bantuan hipotek yang mengambang dalam beberapa tahun terakhir oleh regulator federal - mungkin Anda sudah mencoba berenang melalui sup alfabet HAMP, HARP dan HAFA. Mereka semua memiliki tingkat keberhasilan yang sangat rendah dan gagal mencapai target yang diproyeksikan. Regulator dan politisi sama-sama berebut untuk keajaiban perumahan, jadi bahkan jika Anda tidak termasuk kali ini, DASP sudah dikuasai dengan cepat - Administrasi Perumahan Federal awalnya mengatakan hanya 5.000 hipotek akan dijual kuartal ini, dan mereka sudah sudah menaikkannya menjadi 9.000. Giliran Anda bisa datang lebih cepat dari yang Anda kira.

Bagaimana cara kerja DASP?

DASP adalah kemitraan publik-swasta, yang siap untuk menyelaraskan insentif investor dengan orang-orang dari pemilik rumah dan komunitas mereka.

DASP memberi investor akses baru untuk membeli kredit macet yang mengendalikan FHA dan hampir pasti akan diambil alih. Hipotek akan dijual di lelang dan karena status berisiko mereka akan pergi dengan harga di bawah saldo pokok (berarti jumlah yang Anda sebagai pemilik rumah harus bayar).

Apa artinya bagi saya?

Untuk dimasukkan ke dalam kolam DASP, Anda harus setidaknya enam bulan menunggak hipotek Anda, penyedia jasa Anda harus menghabiskan semua langkah dalam prosedur pengurangan kerugian yang disetujui FHA, dan Anda tidak dapat menyatakan kebangkrutan.

Setelah catatan hipotek Anda dibeli melalui program, penyitaan harus ditunda selama minimal enam bulan. Anda juga akan mendapatkan pelayan baru untuk pergi bersama dengan pemilik baru dari utang. Penyedia jasa mengacu pada perusahaan tempat Anda benar-benar membayar utang hipotek Anda. Mereka bukan pemilik yang mendasari pinjaman Anda, namun - mereka adalah perantara yang melaporkan kembali kepada pemilik. Ini bisa membingungkan, karena kadang-kadang penyedia jasa sebenarnya adalah bagian dari perusahaan yang sama dengan pemberi pinjaman Anda. Misalnya, jika Anda memiliki hipotek Wells Fargo, pelayan Anda mungkin adalah Wells Fargo. Jika Anda memiliki hipotek dari Citizens Bank, yang dimiliki oleh RBS, penyedia layanan Anda mungkin akan menjadi perusahaan lain yang dimiliki oleh RBS. Tetapi pemberi jasa adalah entitas terpisah dari perusahaan, untuk tujuan hukum.

Jika Anda bekerja dengan perusahaan layanan yang besar dan tidak berwajah - mungkin salah satu yang terlibat dalam aktivitas penandatanganan robo yang baru-baru ini terungkap - kemudian perusahaan baru, yang mungkin lebih kecil, yang regional, atau satu dengan rekam jejak yang lebih baik untuk bekerja dengan peminjam, dapat menjadi bantuan besar dalam bekerja dengan Anda untuk melunasi utang Anda dan menghindari penyitaan.

Investor tidak harus mengurangi jumlah utang Anda, atau mengubah persyaratan pembayaran Anda, tetapi seperti yang akan kita bahas di bawah ini, itu adalah kemungkinan pasti yang sesuai dengan banyak strategi investor hipotek yang tertekan.

Selain itu, investor pembelian (tidak seperti FHA) mungkin tidak ingin menyita Anda, bahkan setelah enam bulan yang diamanatkan oleh DASP pada penyitaan telah berakhir. Ada beberapa alasan mengapa tidak:

• Investor mungkin membeli hipotek Anda untuk mengejar strategi di mana mereka mengurangi pokok pinjaman, atau menurunkan jumlah utang Anda, agar Anda membayar mereka kembali. Jadi, katakanlah Anda masih berhutang $ 200.000 untuk hipotek Anda, tetapi Anda gagal bayar dan FHA menempatkan Anda di kolam DASP. Seorang investor yang berpartisipasi dalam DASP membeli surat hipotek Anda seharga $ 150.000. Investor kemudian memodifikasi pinjaman Anda, memberi tahu Anda bahwa Anda hanya berutang $ 175.000, bersama dengan menawarkan Anda jadwal pelunasan yang lebih lunak dan memberi Anda pelayan baru untuk diajak bekerja sama. Anda akhirnya membayar dan tinggal di rumah Anda, sementara investor telah menghasilkan keuntungan. Itu adalah ikhtisar yang sederhana, tetapi pada dasarnya jenis investasi DASP disiapkan untuk mendorong.
• Jika Anda tinggal di salah satu kolam yang ditargetkan secara geografis (Chicago, Tampa, Phoenix, Newark), maka mereka pada dasarnya hanya dapat menutup 50% dari pinjaman yang mereka beli dari kolam itu, dengan margin kesalahan 10%. FHA telah menggariskan "Hasil Stabilisasi Lingkungan" -mereka termasuk membuat Anda mulai membayar kembali hipotek Anda, membantu Anda melakukan penjualan singkat, dan lainnya - dan mereka tidak menyertakan penyitaan. Pembeli harus memenuhi 50% kuota Hasil Stabilisasi Lingkungan. Jika tidak, mereka harus membayar kembali FHA. Karena peluang penyitaan Anda pada dasarnya adalah 100% sebelum pinjaman Anda dibeli, topi ~ 50% merupakan langkah maju.
• Penyitaan itu mahal. Sebuah studi Federal Reserve Bank of Chicago memperkirakan bahwa penyitaan biaya bank rata-rata $ 50.000.Meskipun tentu saja tidak ada jaminan, investor tidak mungkin akan membeli properti ini dengan tujuan untuk menyita sebagian besar dari mereka.

Sejauh ini, para investor telah menyambut DASP - ini merupakan perluasan dari program percontohan yang FHA telah temukan tingkat ketertarikan yang tinggi. JPMorgan Securitized Product Weekly minggu lalu, sebuah penelitian dan komentar strategi yang ditujukan untuk para investor, mencatat bahwa pelukan pasar DASP, menunjuk pada keputusan FHA untuk menargetkan menjual 9.000 hipotek kuartal ini, naik dari target awalnya 5.000. Meskipun mungkin tidak menarik hati sanubari Anda, pasar perumahan AS yang tergila-gila belum juga bagus untuk investor, dan banyak dana mencari strategi investasi hipotek yang tertekan, daripada melawan tren peminjam yang lebih sedikit yang dapat membayar kembali. Perintis hipotek Lewis Ranieri, yang dijelaskan dalam "Pembohong Poker" milik Michael Lewis sebagai penghasil Wall Street yang kejam, kini menjalankan Selene Residential Mortgage Opportunity Fund, yang menggunakan strategi hangat-dan-fuzzy seperti mengirim kartu hadiah gratis pemilik rumah yang diambil alih untuk mendapatkan mereka untuk menyusun rencana pembayaran dengan penyedia layanan.

Tetapi mungkin modifikasi, penyedia layanan baru, dan penyitaan tetap tidak membuat Anda berada di tempat yang seharusnya. Jika semuanya gagal, DASP menetapkan bahwa pembeli harus mencoba menggunakan penjualan pendek, yang berarti menjual rumah kurang dari jumlah yang jatuh tempo pada hipotek. Penjualan singkat sering kali merupakan hasil yang lebih baik bagi peminjam daripada penyitaan - mereka tidak selalu merusak skor kredit Anda, untuk satu.

Meskipun hanya 9.000 pemilik rumah yang mendapatkan manfaat DASP saat ini, sering kali dicatat bahwa Presiden Obama berada di bawah banyak tekanan untuk memperbaiki pasar perumahan AS untuk meningkatkan perawakannya dalam pemilu 2012. Mungkin DASP berukuran super adalah solusi yang ia cari.

Citra pemilik rumah melalui Shutterstock