Kemerosotan Kepemilikan Rumah, Tetap Sulit Bagi Banyak Orang, Temuan Studi

Membeli rumah dulu merupakan ciri khas pencapaian dan stabilitas Amerika, tujuan yang diinginkan banyak keluarga dan, sebagian besar, dapat dicapai.

Tingkat kepemilikan rumah, bagaimanapun, telah berada dalam penurunan satu dekade sejak 2004, ketika mereka mencapai puncaknya sebesar 69% dari seluruh rumah tangga AS, menjadi 63,7% pada akhir 2015, menurut Laporan Negara Perumahan Negara 2016 yang dirilis Juni 22 oleh Pusat Bersama untuk Studi Perumahan Universitas Harvard.

Pemilik rumah yang kehilangan rumah mereka untuk penyitaan masih berjuang untuk membersihkan catatan kredit mereka sehingga mereka dapat membeli rumah lain. Sementara itu, beberapa bank besar telah pindah dari penawaran pinjaman subprime dan pinjaman yang didukung pemerintah dan secara signifikan memperketat persyaratan kredit meskipun tingkat hipotek rendah, sehingga jauh lebih sulit bagi beberapa pembeli rumah potensial untuk mendapatkan kaki mereka di pintu. “Berapa banyak rumah yang dapat saya beli?” Tidak lagi menjadi pertanyaan utama yang harus dipertimbangkan oleh pembeli rumah potensial; itu “ Bagaimana akankah saya membelinya? ”

Bandingkan Tarif Hipotek

Di antara tren yang mendorong tingkat kepemilikan rumah turun adalah kenaikan harga rumah, kekurangan rumah di pasar dan permintaan sewa yang melonjak. Pendapatan yang stagnan dan ketidaksetaraan upah, bersama dengan peningkatan jumlah rumah tangga berpendapatan rendah, juga turut berkontribusi.

Chris Herbert, managing director Harvard Joint Center for Housing Studies, mengatakan rumah tangga berpenghasilan kurang dari $ 25.000 per tahun menyumbang hampir 45% dari pertumbuhan bersih di rumah tangga AS dari 2005 hingga 2015 - rumah tangga yang menghadapi rintangan terbesar untuk membeli rumah.

"Pertanyaannya bukan apakah keluarga akan ingin membeli rumah di masa depan, tetapi apakah mereka akan dapat melakukannya," kata Herbert.

Kepemilikan rumah tergelincir paling untuk Gen X, Afrika-Amerika

Pengamatan lebih dekat pada angka-angka menunjukkan penurunan mencolok dalam tingkat kepemilikan rumah di antara dua kelompok utama: Afrika-Amerika dan Gen X. Studi Joint Center menemukan bahwa penurunan terbesar adalah di antara usia 35 hingga 44 tahun, yang memasuki tahun-tahun awal homebuying mereka tepat sebelum dan selama kemerosotan perumahan. Angka mereka anjlok hampir 11 poin persentase, dari 69,2% pada 2004 menjadi 58,5% pada 2015.

Pemilik rumah di kelompok usia itu paling terpukul karena mereka baru saja memasuki tahun-tahun awal perumahan mereka tepat sebelum penurunan dan membeli pada puncak pasar, kata Danielle Hale, manajer penelitian perumahan di National Association of Realtors.

Selain itu, kesenjangan antara tingkat kepemilikan rumah hitam dan putih melebar, meskipun kedua kelompok melihat penurunan secara keseluruhan. Dari rumah tangga kulit putih, 71,9% memiliki rumah, dibandingkan dengan 43% rumah tangga kulit hitam pada 2015. Penurunan untuk rumah tangga kulit hitam adalah 6,7 poin persentase dari puncak pada tahun 2004, dan untuk rumah tangga putih, 4 poin persentase, studi Harvard menemukan. Rumah tangga Hispanik yang memiliki rumah menurun 2,5 persentase poin menjadi 45,6% selama periode waktu yang sama.

Salah satu alasan utama mengapa minoritas melihat banyak penyitaan: Mereka ditargetkan lebih efektif oleh pemberi pinjaman subprime, kata Barry Zigas, direktur kebijakan perumahan untuk Federasi Konsumen Amerika, kelompok advokasi nonprofit konsumen yang berbasis di Washington, DC Tingkat kepemilikan rumah di antara Afrika- Orang Amerika dan Hispanik naik pada periode menjelang puncak perumahan pada tahun 2004, kemudian jatuh ketika penurunan menghantam subprime mortgage yang paling sulit.

Kesenjangan pendapatan dan persyaratan kredit yang semakin ketat membuat semakin sulit bagi orang Afrika-Amerika, yang belum pernah melihat tingkat kepemilikan rumah mereka di atas 50%, untuk kembali memasuki pasar sebagai pembeli rumah. Sementara itu, orang-orang Hispanik perlahan-lahan menutup kesenjangan dengan rumah tangga kulit putih ketika populasi mereka bertambah, kata Zigas.

Suku bunga KPR rendah tidak menarik banyak orang seperti yang diharapkan

Meskipun tingkat hipotek tetap baik di bawah 4% tahun ini, itu tidak cukup untuk mendorong homebuying ke tingkat yang diprediksi oleh analis industri. Kekurangan dalam persediaan, persyaratan pinjaman yang diperketat, dan pertumbuhan pendapatan yang lambat membuat banyak pembeli rumah potensial berada di pinggir lapangan, kata Zigas, menambahkan bahwa tingkat utang mahasiswa yang tinggi dan pasar kerja yang menantang bagi kaum muda menyeret permintaan untuk rumah.

Di beberapa pasar panas seperti Denver, perumahan tingkat pemula, seperti kondominium, sangat diminati tetapi pasokannya terbatas, kata Sarah Riopelle, juru bicara Housing Colorado, asosiasi keanggotaan bagi para profesional perumahan yang terjangkau di negara bagian tersebut. Dari Juli 2014 hingga Juli 2015, lebih dari 100.000 orang pindah ke negara bagian, menurut Biro Sensus AS.

Pembangunan kondominium dan rumah-rumah multifamily tidak sejalan dengan masuknya penduduk baru, Riopelle mengatakan. Dengan menggabungkan masalah itu, 70% dari pekerjaan yang dibuat di Colorado selama 10 tahun ke depan kemungkinan akan menjadi posisi layanan dengan gaji tahunan sebesar $ 36.000 atau kurang, tidak cukup untuk memungkinkan keluarga menabung dan membeli rumah bahkan jika tingkat hipotek untuk tetap rendah, dia mencatat.

"Sebagian besar pembeli rumah pertama kali melihat kondominium atau townhouse sebagai batu loncatan, tetapi pasar kami kekurangan inventaris itu dan mendorong lebih banyak orang ke pasar sewa," kata Riopelle.

Optimisme hati-hati untuk masa depan perumahan

Saat ini, benar-benar tidak ada rasa pasar perumahan “normal”, dan bagi mereka yang terpukul paling parah oleh krisis keuangan - keluarga berpenghasilan rendah dan menengah - stabilitas masih cepat berlalu, kata Zigas.

“Penghasilan berpenghasilan rendah dan menengah telah menahan tabungan, dan beban sewa tinggi, belum lagi fakta bahwa jam kerja mereka telah dipotong dan upah belum meningkat, sehingga mereka memiliki kekuatan yang kurang lebih homebuying sekarang,” kata Zigas.

Lebih dari 12% pemilik rumah secara nasional masih berada di bawah air pada hipotek mereka, menurut Laporan Ekuitas Negatif Q1 2016 Zillow. Laporan Zillow menemukan bahwa pasar terkemuka dengan ekuitas negatif adalah Chicago (20,3%), Las Vegas (20,2%) dan Baltimore (17,2%), menambah pemulihan ekonomi yang sudah renggang karena beberapa keluarga terus berjuang di pasca-resesi setelahnya.

Lebih dari Investmentmatome: Berapa banyak rumah yang saya mampu? 5 tips untuk menemukan pemberi pinjaman hipotek terbaik 6 pertanyaan untuk meminta tingkat hipotek yang lebih rendah

Deborah Kearns adalah penulis staf di Investmentmatome, situs web keuangan pribadi. Email: [email protected]. Twitter: @debbie_kearns.