Mortgage Refinancing: Bagaimana Mengetahui Kapan Waktu Tepat

Semua orang suka menyimpan uang, terutama ketika menyangkut sebagian besar pengeluaran bulanan pemilik rumah: hipotek. Mungkin Anda ingin memotong tagihan itu dengan membiayai kembali hipotek Anda. Atau mungkin Anda berpikir untuk melakukan refinancing karena Anda khawatir suku bunga sedang naik dan ini adalah kesempatan terakhir Anda untuk meraih transaksi yang lebih baik.

Suku bunga hipotek masih secara historis rendah dan Anda mungkin memiliki banyak opsi pinjaman, tetapi luangkan waktu untuk mencari tahu apakah refinancing adalah langkah terbaik Anda saat ini. Berapa lama Anda berencana untuk tinggal di rumah Anda, tujuan keuangan Anda dan profil kredit Anda semua berperan dalam keputusan Anda tentang apakah - dan kapan - untuk membiayai kembali.

Untuk mendapatkan gambaran tentang masuk akal untuk membiayai kembali rumah Anda, kami berbicara dengan dua pakar pinjaman: Katie Miller, wakil presiden pinjaman hipotek dengan Uni Credit Federal Federal di Wina, Virginia, dan Tony Julianelle, manajer penjualan area Denver untuk hipotek rumah dengan Wells Fargo.

Berikut adalah beberapa pertanyaan yang harus Anda tanyakan pada diri sendiri untuk membantu memutuskan apakah sekarang adalah saat yang tepat untuk melakukan pembiayaan ulang:

Apakah suku bunga KPR akan segera naik?

Ketika Federal Reserve mengumumkan pada bulan Desember 2015 itu menaikkan suku bunga jangka pendek sebesar 0,25%, banyak orang takut lonjakan suku bunga hipotek. Tetapi suku bunga hipotek tidak bergerak berbaris dengan suku bunga jangka pendek, kata Miller.

Dengan kata lain, jangan berharap kenaikan cepat yang akan memberi Anda harga untuk pembiayaan kembali rumah Anda dalam waktu dekat. Masih ada waktu bagi Anda untuk melunasi utang berbunga tinggi atau meningkatkan skor kredit Anda - dan memposisikan diri Anda lebih baik untuk memenuhi syarat untuk pinjaman pembiayaan kembali yang baik.

“Tarif masih sangat rendah, dan kami melihat banyak aplikasi pembiayaan kembali,” kata Miller. Dia menambahkan bahwa banyak orang yang membeli di puncak pasar hanya untuk melihat jatuhnya harga perumahan akhirnya mendapatkan kembali cukup ekuitas di rumah mereka untuk mendapatkan keuntungan dari pembiayaan kembali. "Kami melihat lebih banyak orang mengambil keuntungan dari suku bunga rendah dengan refinancing cash-out untuk membayar perbaikan rumah."

Suku bunga hipotek diperkirakan akan sedikit meningkat pada tahun 2016, tetapi sampai mereka mencapai 5% atau lebih, Miller mengatakan, Anda mungkin akan mendapatkan suku bunga yang kompetitif selama skor kredit Anda baik dan Anda menunjukkan bukti pendapatan tetap. (Tip: Menggunakan kalkulator hipotek dapat membantu Anda memahami tingkat suku bunga apa yang Anda harapkan.)

Bandingkan Tarif Pembiayaan Hipotek

Berapa banyak yang akan saya hemat untuk pembayaran bulanan saya?

Untuk menghitung potensi penghematan Anda, Anda perlu menambahkan biaya pembiayaan ulang Anda, seperti penilaian, pemeriksaan kredit, biaya originasi, dan biaya penutupan. Juga, periksa apakah Anda menghadapi hukuman karena melunasi pinjaman Anda saat ini lebih awal. Kemudian, ketika Anda mengetahui berapa suku bunga yang dapat Anda kenakan untuk mendapatkan pinjaman baru, Anda akan dapat menghitung pembayaran bulanan baru Anda dan melihat berapa banyak, jika ada, Anda akan menghemat setiap bulan.

Anda juga ingin mempertimbangkan apakah Anda memiliki setidaknya 20% ekuitas di rumah Anda - perbedaan antara nilai pasar dan apa yang Anda berhutang. Periksa nilai properti di lingkungan Anda untuk menentukan berapa banyak rumah Anda mungkin menilai untuk saat ini. Jangan hanya mengandalkan perkiraan nilai rumah daring - namun sering kali tidak berhasil - tetapi situs daring dapat menunjukkan harga penjualan terbaru untuk rumah serupa di dekat Anda. Agen real estat lokal dapat memberi Anda gambaran tentang nilai rumah Anda.

Jumlah ekuitas Anda penting karena pemberi pinjaman biasanya mengharuskan Anda "mengasuransikan" hipotek - melindungi kepentingan keuangan mereka jika Anda gagal - jika Anda memiliki kurang dari 20% ekuitas. Asuransi hipotek tidak murah dan dibangun ke dalam pembayaran bulanan Anda, jadi pastikan Anda membungkusnya ke dalam perhitungan Anda tentang potensi penghematan.

Setelah Anda menambahkan semua biaya pinjaman yang dibiayai kembali, Anda dapat membandingkan pembayaran bulanan “semua-dalam” dengan apa yang saat ini Anda bayarkan.

Akankah tabungan cukup untuk membuat pembiayaan kembali bermanfaat?

Anda akan menghabiskan rata-rata 3% hingga 6% dari jumlah pinjaman dalam biaya penutupan, jadi Anda perlu mencari tahu berapa lama penghematan bulanan Anda akan digunakan untuk menutup biaya tersebut. Misalnya, diperlukan waktu 30 bulan untuk mencapai $ 3.000 dalam biaya penutupan jika pembayaran bulanan Anda turun $ 100. Jika Anda pindah selama 30 bulan itu, Anda akan kehilangan uang dalam pembiayaan kembali.

Pikirkan apakah rumah Anda saat ini akan sesuai dengan gaya hidup Anda di masa depan. Anda akan terkejut, tetapi banyak orang tidak menyukainya. Jika Anda sudah dekat untuk memulai keluarga atau memiliki sarang kosong, dan Anda membiayai kembali sekarang, ada kemungkinan Anda tidak akan tinggal di rumah cukup lama untuk mematahkan harga.

Pemilik rumah yang jauh dalam membayar hipotek mereka juga harus berpikir dengan hati-hati sebelum melompat ke pembiayaan kembali, kata Miller. Jika Anda sudah 10 tahun atau lebih dalam pinjaman Anda, lakukan refinancing untuk pinjaman 30 tahun atau bahkan 20 tahun - bahkan jika itu menurunkan suku bunga Anda secara signifikan - mengurangi biaya bunga. Itu karena pembayaran bunga dimuat di depan; semakin lama Anda membayar hipotek Anda, semakin banyak pembayaran yang diterima untuk pokok, bukan bunga.

Apakah sudah waktunya mengubah jenis pinjaman yang saya miliki?

Ambillah prediksi Anda tentang berapa lama Anda akan tinggal di rumah Anda saat ini dan kemudian pikirkan tentang rincian hipotek Anda saat ini. Bagaimana faktor-faktor itu saling mempengaruhi bisa memiliki peran dalam keputusan Anda.

Katakanlah Anda membeli rumah dengan hipotek dengan suku bunga yang disesuaikan untuk jangka waktu awal lima tahun sekitar 3%. Anda berencana untuk tetap tinggal selama beberapa tahun lagi. Jika Anda mendekati waktu ketika rasio yang dapat disesuaikan dapat disetel ulang dan bergerak lebih tinggi, Anda dapat mengambil manfaat dari pembiayaan kembali ke hipotek dengan suku bunga tetap 20 atau 30 tahun untuk mendapatkan suku bunga yang tidak akan berfluktuasi.

Sebaliknya, jika Anda tahu Anda akan pindah dalam beberapa tahun, refinancing untuk ARM dari pinjaman tetap jangka panjang dapat membantu Anda menghemat lebih banyak uang karena pemberi pinjaman menawarkan suku bunga yang lebih rendah atas pinjaman tersebut.

>> LEBIH: Tips untuk mengurangi pengeluaran rumah Anda dan memaksimalkan penghematan pembiayaan Anda

Seperti apakah tampilan kredit saya?

Apakah skor kredit dan riwayat pembayaran Anda meningkat sejak Anda mendapat hipotek? Jika demikian, Anda mungkin memenuhi syarat untuk suku bunga yang lebih baik, yang akan membantu Anda menghemat lebih banyak per bulan dan mencapai titik impas lebih cepat.

Di sisi lain, memukul tambalan keuangan yang kasar (atau dua) dapat melakukan sejumlah kredit Anda, dan itu memengaruhi kemampuan Anda untuk memenuhi syarat untuk pinjaman pembiayaan kembali dan juga tingkat yang akan Anda dapatkan. Jika Anda terlambat membayar pembayaran kartu kredit, membeli mobil baru, atau pinjaman siswa, skor kredit Anda mungkin lebih rendah daripada saat Anda mengambil pinjaman awal. Sebelum melakukan refinancing, Anda mungkin ingin melakukan perbaikan kredit.

"Jika Anda bergumul dengan pembayaran, otomatisasi semuanya sehingga Anda tidak ketinggalan," kata Julianelle. “Juga, lihat rasio saldo kartu kredit Anda yang luar biasa dengan batas kredit. Jika laporan kredit Anda menunjukkan saldo luar biasa dekat batas, itu menunjukkan penggunaan yang tinggi. Anda ingin menjaga rasio itu serendah mungkin dengan melunasi saldo kartu kredit Anda setiap bulan secara penuh, karena itu dapat membuat perbedaan besar apakah Anda memenuhi syarat untuk pinjaman baru. ”

Langkah cerdas lainnya: Bayangkan berapa banyak Anda membayar dalam kartu kredit dan utang berbunga tinggi lainnya setiap bulan. Lihat apakah uang yang Anda belanjakan untuk menutup biaya akan lebih baik dihabiskan untuk membayar tagihan tersebut, bukan membiayai ulang rumah Anda. Atau, mungkin berkomitmen untuk menggunakan penghematan bulanan yang Anda hasilkan dari pembiayaan kembali untuk membayar utang-utang itu.

Intinya

Sebelum Anda terjun lebih dulu ke refinancing, duduklah dengan pemberi pinjaman dan lakukan matematika untuk melihat apakah Anda impas dalam jangka waktu yang masuk akal. Ambil inventaris menyeluruh dari tujuan keuangan Anda, dan pikirkan tentang bagaimana rumah Anda saat ini akan memenuhi kebutuhan ruang dan lokasi di masa depan.

Jangan lupa bahwa jika Anda berjuang untuk membayar hipotek Anda setiap bulan dan Anda tidak memenuhi syarat untuk pinjaman refinance konvensional, HARP adalah program refinance pinjaman pemerintah yang berakhir pada akhir 2018 yang dapat mengurangi beban keuangan Anda.

Menyimpan uang untuk hipotek Anda membantu Anda membangun kekayaan, dan siapa yang tidak suka melakukan itu? Jika saat ini bukan waktu yang ideal untuk melakukan pembiayaan ulang, terus singkirkan pembayaran hipotek Anda saat ini dan pertahankan kredit Anda dalam keadaan baik sehingga Anda siap mogok ketika waktunya tepat.

Lebih dari Investmentmatome:

• Berapa Banyak Rumah yang Bisa Benar-Benar Terjadi?
• Bandingkan Tarif Pembiayaan Hipotek
• Temukan Pialang Hipotek

Deborah Kearns dan Hal Bundrick adalah staf penulis di Investmentmatome, situs web keuangan pribadi.

Email: [email protected], [email protected]. Twitter: @ debbie_kearns, @halmbundrick

Diperbarui 20 September 2017.

Gambar melalui iStock.