Refinancing Mortgage Anda? Lihat Beyond Mendapatkan Suku Bunga Rock-Bottom

Anda telah memutuskan sudah waktunya untuk membiayai kembali hipotek Anda dengan suku bunga yang lebih rendah, dan mungkin Anda menderita karena apa yang dikenal sebagai kunci. Tarif berfluktuasi, jadi Anda harus memutuskan apakah akan berkomitmen pada tarif sekarang atau menunggu, berharap ada penurunan yang akan menurunkan pembayaran bulanan Anda lebih banyak lagi.

Penelitian kami, sebagian didasarkan pada data dari Lenda, pemberi pinjaman refinancing online populer, menyelidiki keputusan apakah akan mengunci atau menunggu. Inilah yang perlu Anda ketahui.

Bagaimana refinancing dan peringkat kunci berfungsi

Proses pembiayaan kembali bekerja seperti ini: Anda menyelesaikan aplikasi dengan broker hipotek atau pemberi pinjaman, idealnya setidaknya tiga, untuk membandingkan tarif yang Anda memenuhi syarat dan biaya pinjaman. Setelah Anda disetujui pada awalnya, Anda biasanya memiliki opsi untuk mengunci tarif Anda sementara pinjaman Anda melewati penjaminan.

Penguncian menjamin bahwa suku bunga untuk jangka waktu tertentu, bahkan jika tarif naik. Namun, jika harga turun setelah Anda terkunci, Anda tidak akan mendapatkan tarif yang lebih rendah. Kunci biasanya berlangsung selama satu minggu hingga beberapa bulan, tergantung pada periode kunci yang Anda pilih, tetapi Anda ingin memastikan bahwa kunci tersebut cukup lama untuk menutup pinjaman Anda sebelum kunci kedaluwarsa. Beberapa pemberi pinjaman memungkinkan peminjam untuk mengapung tingkat bukannya kunci; dengan kata lain, Anda akan mendapatkan tarif yang lebih rendah jika harga turun sebelum Anda menutup. Tetapi ini juga berarti Anda akan membayar tarif lebih tinggi jika mereka mencentang.

Perlu diingat bahwa periode tingkat-lock yang lebih lama membebani Anda dalam hal tingkat bunga pinjaman Anda, karena pemberi pinjaman berusaha untuk meminimalkan potensi kerugian mereka. Menurut penyedia perangkat lunak hipotek Ellie Mae, pada bulan Mei waktu rata-rata dari aplikasi untuk menutup adalah 45 hari. Suku bunga hipotek sering dikutip dalam "jendela" 15 hari, dan dengan masing-masing periode 15 hari tambahan, pemberi pinjaman menaikkan suku bunga sebesar 12 basis poin, menurut The Mortgage Reports. Satu titik basis sama dengan seperseratus titik persentase.

Satu pelajaran di sini adalah bahwa daripada mengkhawatirkan begitu banyak tentang mendapatkan tingkat terendah, pelamar hipotek harus membiayai kembali dengan pemberi pinjaman tingkat kompetitif yang dapat menutup tercepat.

Lihatlah melampaui tingkat dasar-batuan

Jika Anda tidak berhasil mengunci pinjaman refinance Anda ketika harga terendah, perbedaan dalam potensi penghematan biasanya minimal dalam jangka waktu yang singkat. Lenda menganalisis data dari survei hipotek bulanan Freddie Mac, yang menunjukkan bahwa suku bunga tidak berubah secara signifikan dari minggu ke minggu antara Juli 2015 dan Mei 2016, sehingga konsumen yang melewatkan tingkat optimal tidak terlalu merindukannya.

Selama periode 43 minggu ini, perubahan minggu-ke-minggu terbesar untuk pinjaman 30 tahun adalah penurunan 12 basis poin, dan dalam beberapa minggu harga tetap sama. Membandingkan periode dua minggu, perubahan terbesar adalah peningkatan 22 basis poin.

Katakanlah Anda merindukan tingkat terendah sebesar 12 basis poin dan Anda membiayai kembali pinjaman rumah 30 tahun dengan saldo $ 191.760, harga jual rata-rata untuk rumah yang ada di AS pada bulan Mei, menurut National Association of Realtors, minus pembayaran 20% ke bawah. Anda melakukan refinancing sebesar 3,8%, tetapi seminggu kemudian, tarif turun 12 basis poin, menjadi 3,68%. Anda akan menghemat $ 14 per bulan dari refinancing dengan suku bunga 12 basis poin lebih rendah. Namun perlu diingat bahwa tarif bisa pindah ke arah lain, dan Anda akan membayar lebih banyak setiap bulan.

Pada kesempatan langka, suku bunga hipotek jatuh. Ketika pemilih AS pada bulan Juni menyetujui keluar dari Uni Eropa, suku bunga hipotek di AS turun 26 basis poin selama delapan hari kerja berikutnya. Jika Anda terkunci dalam pembiayaan kembali Anda tepat sebelum pemungutan suara, Anda akan kehilangan penolakan itu. Dalam kasus seperti itu, Anda dapat berusaha untuk menegosiasikan kembali tingkat yang lebih rendah dengan pemberi pinjaman Anda atau meninggalkan aplikasi Anda dan mulai lagi. Anda akan menghadapi tumpukan dokumen lain dan kemungkinan kehilangan biaya pendaftaran Anda, tetapi menangkap seperempat poin itu akan menghemat sekitar $ 28 per bulan berdasarkan contoh di atas, jumlah yang tidak sedikit.

Beberapa orang yang membiayai kembali menunggu untuk mengunci, karena berbagai alasan. Mungkin mereka mengantisipasi tarif akan turun, atau mungkin mereka tidak memperhatikan klausa kunci di tumpukan dokumen yang mereka tandatangani. Sekitar 276 peminjam yang membiayai kembali dengan Lenda selama periode 43 minggu menunggu rata-rata tiga hari untuk mengunci tingkat mereka setelah disetujui. Namun, 30% dari peminat ini menunggu setidaknya seminggu untuk mengunci dan 19% setidaknya dua minggu, meskipun mereka bisa mengunci hampir seketika.

Menunggu mengunci dapat menggulirkan dadu

Tidak jelas mengapa sebagian orang tidak langsung mengunci, ketika tidak ada cara untuk memastikan tingkat arah mana yang akan berubah dari hari ke hari. AS berada dalam lingkungan tingkat penurunan sejak sekitar 2010, dan pola pikir itu mungkin bermain ketika konsumen mempertimbangkan keputusan kunci.

Mengunci tarif memastikan Anda akan membayar tarif yang dijanjikan terlepas dari apa yang terjadi di pasar.

"Bagi siapa saja yang ingin benar-benar waktu yang tepat saat Anda dekat puncak ini, udara menjadi sangat tipis dan Anda harus siap untuk menyerahkan semua yang telah Anda kerjakan," kata Jim Sahnger, penggagas pinjaman hipotek dengan Schaffer Mortgage Inc. di Palm Beach Gardens, Florida. Mencoba suku bunga waktu hanya memutar dadu, tambahnya.

"Jika Anda mengunci tarif, Anda tahu apa yang Anda miliki," katanya."Saat Anda membuat keputusan untuk menerapkan, tarif yang ditawarkan pada saat itu masuk akal bagi Anda."

Jika mendapatkan refi sangat ideal untuk situasi keuangan pribadi Anda, mungkin bijaksana untuk bertindak ketika Anda melihat tingkat yang Anda tahu Anda mampu daripada menunggu harga turun. Mengambang angka ini memberi Anda peluang untuk berakhir dengan tingkat yang lebih baik, tetapi juga menempatkan Anda pada risiko kehilangan uang dengan terjebak dengan tingkat yang lebih tinggi. Khususnya berisiko bagi peminjam yang ingin mengambil pinjaman terbesar yang dapat mereka penuhi.

Tingkat pembiayaan kembali pada pertengahan tahun 2016 adalah yang terendah selama beberapa dekade, jadi mereka tidak bisa jauh lebih rendah. Ini mengurangi kemungkinan manfaat dari menunggu lebih lama.

Tidak yakin apakah ini waktu yang tepat untuk membiayai kembali hipotek Anda? Gunakan situs kami refinance kalkulator hipotek untuk melihat berapa banyak Anda dapat menyimpan dan jika itu masuk akal untuk Anda.

Metodologi

Untuk menghitung perbedaan biaya 12 dan 26 basis poin: Kami menggunakan contoh pinjaman 30 tahun dengan saldo $ 191.760, berdasarkan harga jual rata-rata untuk rumah yang ada di AS pada bulan Mei sebesar $ 239.700, menurut National Association of Realtors. Kami mengurangi 20% untuk uang muka. Kami menghitung pembayaran bulanan dengan suku bunga 3,54%, 3,68%, dan 3,8%.

Emily Starbuck Crone adalah penulis staf di Investmentmatome, situs web keuangan pribadi. Email: [email protected]. Twitter: @emstarbuck.