Mortgage Calculator: 'Haruskah Saya Membeli Poin?'

Bagaimana kita sampai di sini

Cara kerja kalkulator ini

Untuk menggunakan kalkulator "Haruskah saya membeli poin?", Ketikkan informasi Anda ke dalam bidang-bidang ini:

• Jumlah pinjaman yang diinginkan
• Jangka waktu pinjaman (tahun)
• Tingkat bunga tanpa poin (ditampilkan sebagai persen)

• Jumlah poin (ini diperlukan untuk memberikan hasil Anda)
• Suku bunga dengan poin Ini menunjukkan berapa tarif Anda jika Anda membayar poin. Secara umum, pemberi pinjaman menurunkan suku bunga sebesar seperempat poin persentase untuk setiap poin yang dibeli, hingga batas. Tetapi mungkin pemberi pinjaman telah menawarkan Anda tarif yang berbeda untuk membeli jumlah poin ini. Jika ya, ketikkan angka itu untuk memastikan keakuratan hasil Anda.

Memahami hasil Anda:

Periode impas (tahun). Ini menunjukkan berapa tahun yang dibutuhkan sebelum Anda melunasi poin yang Anda beli dan kapan Anda akan mulai menabung dari suku bunga yang lebih rendah.

Periode impas (bulan). Ini sama dengan hasil sebelumnya, ditunjukkan dengan cara yang berbeda: Jumlah bulan sebelum titik impas Anda.

Pembayaran diperlukan untuk membeli poin. Biaya Anda untuk membeli jumlah poin yang dimasukkan di atas.

Pembayaran hipotek bulanan dengan poin. Pembayaran hipotek bulanan Anda yang baru dan lebih rendah setelah membeli poin.

Pembayaran hipotek bulanan tanpa poin. Ini adalah pembayaran bulanan Anda jika Anda tidak membeli poin. Gunakan hasil ini untuk membandingkan pembayaran dengan dan tanpa poin untuk melihat bagaimana membeli poin menurunkan pembayaran bulanan Anda.

catatan: Pemberi pinjaman diminta untuk memberikan formulir pengungkapan penutupan yang menunjukkan semua biaya yang akan Anda bayarkan tiga hari kerja sebelum penutupan pinjaman Anda yang dijadwalkan. Lihat seperti apa bentuknya.

Apakah poin pembelian terbayarkan?

Kalkulator “Haruskah saya membeli poin hipotek” menentukan apakah poin pembelian terbayar dengan menghitung titik impas Anda. Itulah saat ketika Anda telah membayar biaya pembelian poin. Mulai saat itu, Anda akan menikmati penghematan dari suku bunga rendah Anda.

Untuk menemukan titik impas, kalkulator menentukan penghematan bulanan Anda dari membeli poin dan membagi jumlah tersebut ke dalam total biaya poin. Sebagai contoh:

Pada pinjaman $ 200.000, pembelian satu poin membawa tingkat hipotek dari 4,1% menjadi 3,85%, menjatuhkan pembayaran bulanan dari $ 957 menjadi $ 938 - penghematan bulanan sebesar $ 19. Biaya: $ 2.000. Kalkulator membagi biaya dengan jumlah penghematan bulanan untuk menemukan titik impas.

$ 2,000➗ $ 19 = 105 bulan (8,8 tahun)

Kembali ke pertanyaan: Apakah membeli poin layak dilakukan? Jawabannya tergantung pada berapa lama Anda akan mempertahankan hipotek.

>> LEBIH: Hitung biaya penutupan Anda

Apakah membeli diskon hipotek menunjukkan ide yang cerdas?

Seperti banyak dalam hidup, jawabannya tergantung pada detailnya. Aturan praktis ini dapat membantu: Semakin lama Anda menyimpan hipotek, semakin banyak uang yang Anda hemat dengan membeli poin.

Membeli poin dapat bermanfaat jika:

• Anda membeli rumah selamanya
• Anda memiliki cukup uang muka untuk melakukan pembayaran uang muka yang besar dan masih ada yang tersisa untuk menurunkan tarif. Anda berharap dapat mempertahankan pinjaman cukup lama sehingga Anda akan melampaui titik impas dalam kalkulator ini

Tetapi membeli poin bisa menjadi hal yang buruk jika:

• Anda akan menjual rumah atau membiayai kembali sebelum Anda mencapai titik impas
• Anda membutuhkan uang tunai yang akan Anda gunakan untuk membeli poin
• Anda mencapai titik impas, namun penghematan bulanan sangat kecil sehingga tidak membuat penyok yang berarti dalam anggaran Anda

Membeli titik diskon hipotek 101

Apa itu poin hipotek?

Ada dua jenis poin hipotek:

• Poin diskon. Ketika Anda mendengar "poin," itu biasanya berarti "poin diskon" - biaya yang Anda bayar kepada pemberi pinjaman untuk menurunkan suku bunga pinjaman rumah Anda. Anda dapat membeli poin baik saat membeli rumah atau mendanai ulang pinjaman rumah Anda. Terkadang disebut “membeli turun” tarif Anda. Menurunkan suku bunga Anda mengurangi ukuran pembayaran bulanan Anda.
• Poin rebate. Jenis poin lainnya adalah "poin negatif" atau "poin rabat." Dalam skenario ini, biaya penutupan pada hipotek Anda ditambahkan ke biaya pinjaman Anda dalam bentuk tingkat bunga yang lebih tinggi. Anda mungkin pernah mendengar tentang hipotek tanpa biaya penutupan. Ini dia - Anda tidak perlu uang tunai untuk menutup. Tetapi tingkat yang lebih tinggi berarti pembayaran bulanan yang lebih tinggi. Pengorbanan dapat bermanfaat jika Anda tidak memiliki uang tunai untuk menutup biaya.

Berapa biaya poin?

Satu titik hipotek biasanya biaya 1% dari total pinjaman Anda (misalnya, $ 2.000 pada hipotek $ 200.000). Jadi, jika Anda membeli dua poin - dengan $ 4.000 - Anda harus menulis cek sebesar $ 4.000 ketika hipotek Anda ditutup. Cek itu merupakan tambahan untuk membayar biaya penutupan (yang berkisar dari 3% hingga 6% dari total hipotek, atau sekitar $ 6.000 hingga $ 12.000 pada rumah $ 200.000).

Apakah poin hipotek dikurangi pajak?

Sementara bunga hipotek masih dikurangkan dari pajak, Potongan Pajak dan Undang-Undang Pekerjaan tahun 2017 membatasi jumlah bunga kredit yang dapat dikurangi. Karena poin diskon adalah bunga yang dibayar dimuka, mereka dapat dikurangkan sebagai bagian dari bunga hipotek rumah Anda. Lihat detailnya di sini.

Berikut ini tip: Saat Anda meminjam uang, tanyakan setiap pemberi pinjaman untuk dua perkiraan: satu untuk biaya penutupan hipotek Anda jika Anda membeli poin, yang lain untuk pinjaman tanpa poin. Tunjukkan perkiraan kepada seorang pembuat pajak atau akuntan pajak untuk mencari tahu bagaimana poin pembayaran dapat mempengaruhi pajak Anda.