Bagaimana Presidensi Trump Akan Berdampak pada Perumahan di 2017

Donald Trump, taipan real estat, akan menjadi presiden ke-45 bangsa kita. Itu kabar baik untuk industri perumahan, bukan? Ada banyak hal yang perlu dipertimbangkan. Inilah bagaimana kepresidenan Trump dapat memengaruhi perumahan dan kepemilikan rumah di tahun 2017.

Pasar yang 'agresif secara bertanggung jawab'

Panggilan bersatu untuk regulasi pemerintah kurang datang dari kamp Trump serta Republik di Kongres. Pada radar deregulasi: Biro Perlindungan Keuangan Konsumen dan elemen lain dari Dodd-Frank, reformasi Wall Street bertindak bahwa Presiden Obama menandatangani undang-undang pada tahun 2010.

"Sejak pemilu, telah ada banyak diskusi tentang bagaimana perubahan yang diharapkan di bawah pemerintahan Trump cenderung mengurangi dampak [CFPB], terutama di arena penegakan hukum," kata Rob Chrisman, penasihat senior untuk Stratmor Group, sebuah industri hipotek konsultasi. “Dodd-Frank tidak akan tersingkir. Itu akan disempurnakan - yang merupakan hal yang baik. ”

Jeff Taylor mengelola mitra Risiko Digital, sebuah perusahaan pemrosesan hipotek. Dia juga mengatakan pemangkasan Dodd-Frank akan menjadi hal yang baik untuk pemilik rumah potensial.

"Jika Dodd-Frank efisien, saya pikir Anda bisa memiliki bank yang lebih agresif di pasar, sejauh membuat hipotek," katanya. "Dan saya pikir itu akan membuka lebih banyak produk untuk pembeli rumah pertama kali … dalam beberapa tahun mendatang."

Bandingkan Tarif Hipotek

Taylor mengatakan peraturan yang kurang ketat pada pemberi pinjaman dapat menurunkan biaya kepatuhan dan memungkinkan lebih banyak bank komunitas kecil untuk bersaing dengan bank-bank besar, "meningkatkan keuntungan bank - yang semuanya kemungkinan akan meningkatkan ketersediaan kredit."

Namun, kritikus seperti Noah Smith, mantan asisten profesor keuangan di Stony Brook University, khawatir deregulasi akan mengalihkan risiko perbankan dan, mungkin yang lebih penting, menempatkan pembayar pajak kembali untuk menyelamatkan para aktor yang buruk. Sama seperti selama krisis perumahan 10 tahun yang lalu, itu akan menjadi "balapan ke bawah," tulis Smith dalam analisis Bloomberg.

Tetapi pengurangan dalam peraturan federal tidak akan mengubah industri perumahan, kata Chrisman. "Trump mungkin berarti penegakan federal yang kurang, tetapi negara-negara bagian akan tetap agresif. Politisi di California, Illinois dan New York, terutama negara-negara Demokrat, telah menyebutkan suasana regulasi yang ditingkatkan, ”katanya.

Mendapatkan Fannie dan Freddie ‘keluar dari kepemilikan pemerintah’

Item lain dalam agenda Partai Republik adalah untuk mengurangi jejak pemerintah dalam industri hipotek. Itu berarti memindahkan Fannie Mae dan Freddie Mac ke sektor swasta.

Kedua perusahaan yang disponsori pemerintah itu mengembalikan mayoritas hipotek dan ditebus dengan uang pembayar pajak selama kecelakaan perumahan. Fannie dan Freddie membeli pinjaman rumah dari pemberi pinjaman dan kemudian mengemas dan menjual pinjaman itu dalam bundel besar obligasi.

Keuntungan kuartalan yang diperoleh Fannie dan Freddie kini disalurkan ke US Treasury, yang telah dibayarkan kembali $ 60 miliar lebih banyak daripada yang disediakan dalam pendanaan bailout kepada perusahaan. Investor di Fannie dan Freddie ingin melihat uang itu kembali masuk ke sektor swasta.

Pada bulan November, nominasi sekretaris Bendahara Trump, Steven Mnuchin, mengatakan kepada Fox Business Network, "Kita harus membuat Fannie dan Freddie keluar dari kepemilikan pemerintah."

“Saya pikir ada model yang bisa berfungsi,” kata Taylor mengenai privatisasi Fannie dan Freddie. "Apa yang saya rasa tidak dapat Anda lihat adalah model [di mana] pemerintah AS tidak berdiri 100% secara eksplisit di balik obligasi yang diterbitkan oleh Fannie dan Freddie."

Dia mengatakan bahwa menghapus jaminan federal akan mengurangi permintaan global untuk sekuritas berbasis mortgage yang dua lembaga kuasi-pemerintah terbitkan. Obligasi tersebut berperan penting dalam membebaskan modal bagi pemberi pinjaman untuk mendapatkan lebih banyak pinjaman.

Homebuilder dan ekonomi Trump

Kurangnya tenaga kerja terampil telah menjadi salah satu kendala terbesar untuk industri perumahan selama beberapa tahun terakhir, dan Taylor khawatir bahwa administrasi Trump tidak dapat membantu masalah dalam hal itu.

"Bapak. Rencana Trump untuk mengeluarkan uang untuk proyek-proyek infrastruktur di seluruh negeri dapat mengakibatkan lebih banyak pekerja mengambil pekerjaan tersebut dan meninggalkan pekerja rumahan dengan tangan pendek, ”kata Taylor. “Selain itu, sikap imigrasinya kemungkinan akan membuat imigran keluar dari negara dan keluar dari angkatan kerja - sebuah pukulan bagi para homebuilder yang bergantung pada imigran untuk banyak pekerjaan konstruksi.”

Kekurangan tenaga kerja juga berkontribusi terhadap kenaikan upah bagi pekerja konstruksi, yang pada gilirannya membuat harga rumah baru tetap tinggi, tambahnya.

Namun, Robert Dietz, kepala ekonom untuk National Association of Home Builders, mengatakan dia mengharapkan administrasi Trump untuk mengambil tindakan pada beberapa aturan tenaga kerja yang dapat menguntungkan industri pembangunan rumah. Itu hampir pasti akan mencakup aturan perpanjangan waktu Obama "yang akan memengaruhi banyak manajer situs konstruksi," kata Dietz.

Aturan itu, yang diblokir oleh hakim federal pada 22 November, bertujuan untuk menggandakan penghasilan maksimum yang bisa didapatkan oleh seorang pekerja dan masih memenuhi syarat untuk mendapatkan uang lembur wajib. Batas baru $ 47.500 akan memberikan 4,2 juta lebih banyak orang Amerika kesempatan untuk mendapatkan lembur, menurut pemerintahan Obama.

Dietz juga mencari administrasi Trump untuk membantu menurunkan biaya pembangunan.“Hanya di bawah 25% dari biaya rumah yang baru dibangun adalah karena beban peraturan,” katanya. "Saya pikir itu masuk akal bahwa pemerintahan baru dapat menangani banyak dari mereka."

Bagaimana Trump dapat memengaruhi keterjangkauan rumah

Suku bunga hipotek telah meningkat sejak Trump memenangkan pemilihan. Itu bagian dari berita baik / skenario berita buruk.

"Orang bisa membantah bahwa kemenangan Trump telah menaikkan suku bunga karena takut inflasi di masa depan, mengingat pajak dan infrastruktur membangun proposal," kata Chrisman. “Peningkatan tarif ini berdampak negatif terhadap kepemilikan rumah bagi pembeli pertama kali. Namun, peningkatan suku bunga sering memberi sinyal ekonomi yang menguat, dan jika itu terjadi, lebih banyak peminjam pemula akan memenuhi syarat. ”

»LEBIH BANYAK: Hitung pembayaran hipotek bulanan Anda

Taylor juga mengatakan kemampuan rumah bisa menderita tetapi menawarkan faktor lain dalam persamaan. “Di sisi positif, [suku bunga KPR yang lebih tinggi] juga dapat memperlambat apresiasi harga, yang akan membantu pembeli. Pasar perumahan tidak memiliki pembeli pertama dan pembeli yang pindah. Apresiasi harga yang lebih lambat dapat menguntungkan pembeli yang telah mendapatkan kembali nilai di rumah mereka dan ingin naik sebelum harga naik lagi, ”katanya.

"Saya akan memberitahu Anda, jika saya ingin membeli rumah untuk pertama kalinya atau untuk menjual rumah saya dan pindah ke rumah yang berbeda, saya benar-benar melihat tahun depan ini sebagai tahun yang bergerak karena tarif masih di Gambar 4 sangat, sangat menarik, ”tambah Taylor.

Apakah Trump akan menghapuskan pemotongan bunga hipotek?

Dan kemudian ada sapi paling suci dari semuanya: pemotongan bunga hipotek. Hal ini sering disebut sebagai faktor penting dalam percakapan “beli atau sewa?”.

Administrasi Trump dan Partai Republik telah mengemukakan gagasan untuk membatasi jumlah bunga yang diperbolehkan yang dapat Anda ambil dari tagihan pajak Anda.

Masalahnya, analisis oleh Pusat Kebijakan Pajak Institut Perkotaan dan Lembaga Brookings mengatakan hanya seperlima rumah tangga yang benar-benar menggunakan potongan tersebut. Dan dari mereka yang melakukannya, sebagian besar jauh di atas wajib pajak kelas menengah.

"Pusat Kebijakan Pajak menemukan bahwa pada tahun 2017, topi Trump hanya akan mempengaruhi sekitar 160.000 single, sebagian kecil dari 89 juta pembayar pajak tunggal, dan sekitar 230.000 pasangan dari 59 juta pelapor bersama," Howard Gleckman, rekan senior dengan Kebijakan Pajak Pusat, menulis di Forbes.com. "Sebagian besar pembayar pajak yang akan menghadapi topi itu berpenghasilan tinggi."

Tarif kepemilikan rumah di bawah kepresidenan Trump

Chrisman mencari sedikit perubahan dalam tingkat kepemilikan rumah di tahun-tahun mendatang. Dari perspektif persentase, kepemilikan rumah di AS mencapai puncaknya selama masa kepresidenan Clinton / Bush, katanya. Tetapi saat itulah bank melonggarkan pedoman penjaminan sedemikian rupa sehingga "orang-orang yang seharusnya tidak membeli rumah."

Kerusakan rumah mengubah segalanya. Underwriting, dokumentasi pinjaman dan persyaratan penilaian telah diperkuat sejak saat itu. "Peminjam marginal tidak meminjam uang, dan investor merasa lebih aman dengan berinvestasi dalam sekuritas berbasis mortgage," kata Chrisman.

Dia mengatakan bahwa kebutuhan Amerika akan perumahan sama hebatnya seperti sebelumnya dan bahwa kebijakan Trump tidak akan menggerakkan tombol pada tarif kepemilikan rumah satu atau lainnya.

“Pertumbuhan penduduk internal belum berhenti, tidak juga imigrasi. Juga tidak memiliki keinginan untuk generasi baru untuk menginginkan rumah bagi anak-anak mereka, ”katanya. "Saya pikir dari apa yang kita ketahui sejauh ini, kepresidenan Trump akan memiliki sedikit atau tidak berdampak langsung pada tingkat kepemilikan rumah."

Pandangan positif untuk Tahun Baru

Secara keseluruhan, para ahli yang berbicara dengan kami optimis tentang 2017. Pemberi pinjaman menggunakan teknologi yang lebih baik untuk merampingkan proses hipotek, dan pasar perumahan "sehat" dan "kuat," dalam kata-kata mereka.

"Pembangun bersemangat," kata Dietz. Dia mengatakan pengurangan biaya regulasi dapat membantu para homebuilder menyediakan perumahan bagi segmen pasar yang paling ketat, pembeli level pemula.

“Jika kami mendapatkan administrasi yang memperhatikan berbagai jenis kebijakan pengaturan - di mana mereka tumbuh terlalu besar atau terlalu mahal - itu pasti akan menjadi bantuan [untuk] sisi pasokan pasar. Dan saya pikir itu adalah kabar baik, bukan hanya untuk para pembangun, tetapi itu adalah kabar baik bagi penyewa dan calon pembeli rumah karena menambahkan pasokan adalah cara Anda menangani masalah keterjangkauan perumahan. ” Lebih dari Investmentmatome Hitung pembayaran hipotek Anda Bandingkan tarif hipotek Berapa banyak rumah yang Anda mampu?

Hal Bundrick adalah penulis staf di Investmentmatome, situs web keuangan pribadi. Email: [email protected]. Twitter: @halmbundrick.